Objectkenmerken voor taxatie bedrijfspanden
In het kort
Door de diversiteit aan bedrijfspanden, in de WOZ vaak aangeduid als “niet-woningen”, worden niet altijd dezelfde objectkenmerken gebruikt voor de taxatie. Bij het bepalen van de waarde van een kantoorpand zijn andere gegevens nodig dan bij een elektriciteitscentrale. En voor de taxatie van een basisschool zijn andere gegevens nodig dan bij een academisch ziekenhuis.
Wat bij een taxatie wel altijd van belang is, is de grootte van het te taxeren object. Bij de meeste niet-woningen wordt hierbij de oppervlakte van het object als uitgangspunt genomen. Toch verdient deze oppervlakte bij niet-woningen extra aandacht, omdat er verschillende definities voor oppervlakte worden gehanteerd.
Verschillende definities van oppervlakte
Bij de oppervlakte wordt vaak gekeken naar de oppervlakte die staat geregistreerd in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG). Deze basisregistratie geeft voor elk verblijfsobject in Nederland de oppervlakte. Een verblijfsobject is daarbij een ruimte binnen een pand dat geschikt is om te wonen, te werken etc. en een eigen afsluitbare toegang heeft. Je kunt dus zowel van een kantoorpand, als van een school of ziekenhuis de oppervlakte vinden in de BAG.
De BAG registreert voor alle typen objecten altijd de gebruiksoppervlakte. Van de gebruiksoppervlakte is precies gedefinieerd hoe je deze moet meten.
De WOZ heeft de oppervlakte vooral nodig om objecten met elkaar te kunnen vergelijken. Dat vergelijken gebeurt vooral met andere vergelijkbare WOZ-objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Marktgegevens zijn bij niet-woningen niet alleen verkoopprijzen, maar bijvoorbeeld ook huurprijzen of bouwkosten.
Niet-woningen die in de markt vaak verhuurd worden, zoals winkels, kantoren en bedrijfsruimten worden aangeduid als “courante niet-woningen”. Voor het bepalen van de WOZ-waarde voor deze courante niet-woningen wordt meestal gebruik gemaakt van huurcontracten bij vergelijkbare panden. In deze huurcontracten wordt meestal ook gesproken over een huurprijs per vierkante meter. Alleen in deze huurcontracten gaat het dan niet om vierkante meters volgens de definitie van gebruiksoppervlakte, maar om de definitie van “verhuurbare vloeroppervlakte”. Daarom wordt ook bij de WOZ-taxatie voor courante niet-woningen meestal de verhuurbare vloeroppervlakte vermeld.
Niet-woningen waarvoor (nagenoeg) geen marktgegevens beschikbaar zijn, worden voor de WOZ meestal getaxeerd op basis van de stichtingskosten (bouwkosten). Deze categorie niet-woningen duiden we aan als “incourante objecten”. De Wet WOZ bepaalt dat voor deze objecten de waarde wordt getaxeerd op basis van de stichtingskosten. De wet noemt dit "gecorrigeerde vervangingswaarde”. Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn dus kengetallen nodig over bouwkosten en bij de berekening van bouwkosten rekenen bouwbedrijven juist vaak met de “bruto oppervlakte” in plaats van de gebruiksoppervlakte.
Het verhuurbaar vloeroppervlak van courante niet-woningen
In de woningmarkt wordt overal gewerkt met de gebruiksoppervlakte van woningen. Bijvoorbeeld de in advertenties op Funda vermelde oppervlakte is steeds de gebruiksoppervlakte. Daarom is het ook logisch dat de WOZ-taxatie ook gebaseerd wordt op deze gebruiksoppervlakte, mede omdat deze gebruiksoppervlakte ook in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) staat geregistreerd.
Voor courante niet-woningen zoals kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, is het gebruik van de gebruiksoppervlakte voor de taxatie niet mogelijk. Bij transacties met courante niet-woningen rekenen de marktpartijen namelijk op basis van verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Dit geldt zeker voor huurtransacties maar ook bij verkooptransacties. Immers de kopers van dit soort objecten zijn vaak beleggers die de ruimte op basis van die verhuurbare vloeroppervlakte gaan verhuren. Het feit dat de gebruiksoppervlakte beschikbaar is in de BAG, brengt daar geen verandering in.
Geen verplicht gebruik BAG-gebruiksoppervlakte
De overheid is verplicht gegevens uit de basisregistraties te gebruiken. Maar een basisregistratie hoeft alleen verplicht gebruikt te worden, indien het benodigde gegeven in de registratie aanwezig is.
Dat is voor courante niet-woningen niet het geval. Er is immers behoefte aan het verhuurbaar-vloeroppervlak en de BAG registreert de gebruiksoppervlakte. Daarom is er voor courante niet-woningen geen sprake van een plicht tot gebruik van de BAG-gebruiksoppervlakte. Voor deze categorie objecten zullen gemeenten primair de verhuurbare vloeroppervlakte in de WOZ-administratie vastleggen en gebruiken bij de marktanalyse en taxatie.
Natuurlijk blijft het wel belangrijk om ook deze courante niet-woningen te koppelen aan de BAG-gegevens om gebruik te maken van BAG-adres, BAG-bouwjaar, maar ook om gebruik te maken van een consistentiecontrole tussen BAG-gebruiksoppervlak en WOZ-verhuurbaar-vloeroppervlak.