Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De WOZ-waarde is de marktwaarde van uw woning

De WOZ-waarde is een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs van uw woning op de waardepeildatum. Dit wordt ook wel de marktwaarde genoemd. Marktwaarde is een internationaal vastgestelde definitie.

Waarderingsvoorschriften voor de WOZ-waarde

Bij de waardebepaling van uw woning wordt rekening gehouden met de twee waarderingsvoorschriften uit artikel 17 van de Wet WOZ. Deze waarderingsvoorschriften, of waarderingsficties bestaan uit de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie

De overdrachtsfictie stelt dat de WOZ-waarde geen rekening houdt met erfpacht of andere beperkende rechten die op een woning kunnen rusten. Normaal gesproken kan erfpacht de marktwaarde van een woning verlagen. Voor de WOZ-taxatie wordt hier echter geen rekening mee gehouden: er wordt gedaan alsof de woning geen erfpacht heeft.

De verkrijgingsfictie stelt dat de WOZ-waarde geen rekening houdt met de verhuurde staat van een woning. Wanneer een woning op de markt komt, kan de aanwezigheid van huurders invloed hebben op de verkoopprijs. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met de aan- of afwezigheid van huurders in de woning.

Waardepeildatum en toestandspeildatum

Bij een WOZ-waarde wordt ook rekening gehouden met de waardepeildatum en toestandspeildatum.

De waardepeildatum laat de datum zien waarop de WOZ-waarde wordt geschat. Dit is altijd op 1 januari vorig jaar. Het moment waarop wordt getaxeerd kan veel invloed hebben op de waarde van uw woning. Kijk daarom bij het controleren van uw WOZ-waarde altijd naar de vermelde waardepeildatum.

De toestandspeildatum geeft aan op welke datum de staat van de woning wordt genomen voor de WOZ-taxatie. Meestal is de toestandspeildatum gelijk aan de waardepeildatum, maar deze kan bij een recente nieuwbouw of verbouwing van uw woning ook een jaar later liggen, zodat gekeken wordt naar de staat van uw woning aan het begin van het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt.

Afbakening

Om een woning te kunnen taxeren, moet eerst duidelijk zijn wat er allemaal bij deze woning hoort. Voor de WOZ-waarde wordt bijvoorbeeld gekeken naar de woning met een tuin en met bijgebouwen zoals een garage of een berging. Aanwijzen wat er allemaal meegenomen wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde, wordt "afbakening" genoemd. De Wet WOZ voorziet in richtlijnen voor het "afbakenen" van het te taxeren object, ook wel bekend als het WOZ-object.

Objectkenmerken vormen de basis van een WOZ-taxatie

Om tot een goede waardebepaling te komen gebruiken gemeenten de kenmerken van uw woning als basis. Dit worden objectkenmerken genoemd.

Objectkenmerken zijn onder andere:

• Woningtype
• De grootte van de woning
• De hoeveelheid grond bij uw woning
• Bouwjaar
• Staat van het onderhoud
• Locatie

Een gemeente houdt deze objectkenmerken steeds in de gaten en past deze aan waar nodig. Enkele voorbeelden van signalen die leiden tot actualisering zijn:

• Vergelijken van luchtfoto’s om een aangebouwde serre of dakkapel te ontdekken.
• Het ‘lopen van een rondje' door de wijk om te kijken wat de staat van het onderhoud is van een woning.
• Het bekijken van te koop staande woningen. Internetadvertenties bieden vaak een hoop gegevens met foto’s van de woning.
• Navragen of een nieuwe eigenaar van een woning na de aankoop iets heeft veranderd in een huis, zoals een aanbouw of een nieuwe keuken.
• Controleren of de gegevens van de gemeente nog overeenkomen met de gegevens van bijvoorbeeld het Kadaster (grondoppervlakte).

WOZ-waardebepaling in drie stappen

Het bepalen van de WOZ-waarde doet de gemeente grofweg in drie stappen: marktanalyse, taxatiemodel inrichten en eindcontrole door taxateur.

Stap 1: Marktanalyse verkochte woningen.
Gemeenten verzamelen verkoopprijzen van alle woningen in de gemeente. De verkoopprijzen krijgt de gemeente van het Kadaster en worden nauwkeurig onderzocht. Er wordt onder andere bepaald of een verkoopprijs gebruikt kan worden voor het bepalen van de WOZ-waarde van andere woningen. Als er bijzondere omstandigheden waren bij een verkoop, wordt deze verkoop niet gebruikt bij de taxatie van alle andere woningen. Ook wordt er gekeken of de kenmerken van de verkochte woningen kloppen met de gegevens die een gemeente in hun systeem hebben staan. Dit onderzoek noemen we marktanalyse.

Stap 2: Taxatiemodel inrichten
Als de marktanalyse klaar is, worden de verkoopprijzen gebruikt om een taxatiemodel in te richten. Een taxatiemodel is een computermodel waarmee in één keer voor alle woningen de WOZ-waarde bepaald wordt. Een computer kan immers veel beter grote aantallen woningen met elkaar vergelijken dan een taxateur. Alle informatie over de verkochte woningen wordt gebruikt om te zorgen dat het taxatiemodel zo goed mogelijk alle verkoopprijzen kan benaderen. Op die manier kan dit model ook voor alle niet-verkochte woningen de marktwaarde schatten. Dit noemen we de modelwaarde.

Stap 3: Eindcontrole door taxateur
Een taxateur controleert de modelwaarden die het taxatiemodel heeft bepaald voordat deze als WOZ-waarde bekend wordt gemaakt aan de eigenaar. De taxateur gebruikt voor deze controle een uitgebreid beoordelingsprotocol.