WOZ en het Woningwaarderingsstelsel

In het kort

De WOZ-waarde wordt gebruikt bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor sociale huurwoningen. Deze maximale huurprijs wordt berekend op basis van het aantal punten binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het woningwaarderingsstelsel (of WWS) wordt ook wel het puntensysteem genoemd. 

Op deze pagina vindt u een uitleg over het woningwaarderingsstelsel en de rol van de WOZ-waarde. 

De WOZ-waarde telt mee in de WWS-punten

De WOZ-waarde heeft invloed op de maximaal redelijke huurprijs in het woningwaarderingsstelsel. Deze huurprijs geldt voor huurwoningen die níet in de vrije sector vallen. Dit zijn niet-geliberaliseerde huurwoningen, dus met een huurprijs onder de €808 per maand (in 2023). Het kabinet heeft het voornemen om deze grens per 1 juli 2024 te verhogen zodat ook middenhuurwoningen (huurprijs tot € 1123 per maand) onder het woningwaarderingsstelsel gaan vallen.

De puntentelling (per 1 juli 2023)

  • Een woning krijgt één punt voor elke € 14.146 van de WOZ-waarde (WOZ-waarde die geldt in 2023, dus naar waardepeildatum 1 januari 2022)..
  • Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 222.

De WOZ-waarde telt maximaal 33% mee in de puntentelling. Meer informatie over de punten van uw huurwoning vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Op de website van de Huurcommissie kunt u een huurprijscheck doen om te zien hoe hoog de maximaal redelijke huurprijs voor uw woning is en hoe deze huurprijs wordt beïnvloed door de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde is openbaar via het WOZ-waardeloket

De WOZ-waarden van woningen zijn openbaar beschikbaar via het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door deze bekend te maken aan de eigenaar van de woning en eventueel de huurder van de woning (WOZ-beschikking)

Huurders kunnen de gemeente vragen om een WOZ-beschikking

In artikel 24 van de Wet WOZ staat dat de WOZ-waarde bekend gemaakt wordt aan de eigenaar en gebruiker (huurders) van een woning. Toch krijgt niet elke huurder van een woning een formele bekendmaking (WOZ-beschikking) aan het begin van een jaar. Gemeenten laten deze bekendmaking soms achterwegen, omdat de huurder geen belastingen betaald die afhankelijk zijn van de WOZ-waarde.

Als een huurder van een woning waarvoor het WWS-stelsel geldt wil controleren of de WOZ-waarde correct is en mogelijk invloed heeft op de huur die men betaalt zijn de volgende situaties mogelijk:

  • De huurder krijgt aan het begin van een jaar een aanslagbiljet voor gemeentelijke belastingen (met bijvoorbeeld de aanslag afvalstoffenheffing) en op dit aanslagbiljet staat ook de WOZ-waarde. Dit is de officiële bekendmaking van de WOZ-waarde en in dit geval is het belangrijk dat de huurder ook in de zes weken na ontvangst van het biljet de WOZ-waarde controleert. Een reactie op deze WOZ-waarde (een bezwaar) moet immers binnen zes weken bij de gemeente worden gemaakt.
  • De huurder krijgt aan het begin van het jaar wel een aanslagbiljet, maar daarop staan niet de WOZ-waarde. Deze huurder kan ook later in het jaar nog reageren op de WOZ-waarde, bijvoorbeeld wanneer de huurder bericht krijgt over een huurverhoging.
  • De huurder krijgt aan het begin van het jaar geen aanslagbiljet van de gemeente, bijvoorbeeld omdat men voldoet aan de voorwaarden voor kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen. Ook in dit geval kan de huurder op een later moment reageren op de WOZ-waarde.
  • Een huurder gaat in de loop van het jaar een woning huren. Deze huurder heeft dus niet aan het begin van het jaar al de WOZ-waarde voor die woning ontvangen. Wanneer deze huurder de voorgestelde huurprijs wil controleren is ook de WOZ-waarde van belang. Op dat moment kan ook deze nieuwe huurder reageren naar de gemeente als men het idee heeft dat de WOZ-waarde niet juist is.

Een lagere WOZ-waarde betekent niet altijd een lagere huur

Een huurder heeft niet altijd belang bij een lagere WOZ-waarde. In de praktijk is de huur die u voor een sociale huurwoning betaalt, vaak lager dan de maximale huurprijs uit het puntensysteem. Als de WOZ-waarde door een bezwaar wordt verlaagd, blijft de maximale huurprijs hoger dan de feitelijke huur en daalt de afgesproken huurprijs niet. Wanneer u een woning huurt die niet onder het WWS-stelsel valt (vrije sector), verandert de huur ook niet als de WOZ-waarde in een bezwaar wordt aangepast.

Als een huurder geen belang heeft bij een verlaging van de WOZ-waarde maar wel bezwaar maakt (omdat hij wel een beschikking heeft gekregen), kan het zijn dat een rechter de zaak daarna niet in behandeling neemt (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem, 2022). Om teleurstelling in een latere fase te voorkomen, beoordelen sommige gemeenten al bij een verzoek of de huurder een direct financieel gevolg kan ondervinden van een wijziging van de WOZ-waarde. Dit wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd.

Uitzonderingssituatie: woning in aanbouw op 1 januari

Als een woning nog ‘in aanbouw’ was op 1 januari (van het jaar dat de huurprijs moet worden vastgesteld), dan wordt de WOZ-waarde bepaald aan de hand van het voortgangspercentage van de bouw.

Rekenvoorbeeld

WOZ-waarde gebaseerd op grondwaarde van € 60.000 en vervangingswaarde van het gebouw € 200.000.

Voortgangspercentage bouw op 1 januari is 60%

WOZ-waarde  = € 60.000 plus €200.000 / 60 x 100 = €180.000

Op het WOZ-taxatieverslag niet alleen de WOZ-waarde, maar ook voor hoeveel procent de woning af was.

In het woningwaarderingsstelsel wordt in dit geval niet gekeken naar de vastgestelde WOZ-waarde, maar naar een WOZ-waarde als de woning gereed is. Bij een voortgangspercentage van 100% zou de WOZ-waarde € 260.000 zijn en dat wordt gebruikt bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor de nieuwbouw huurwoning.

Uitzonderingssituatie: geen WOZ-waarde beschikbaar 

Het kan voorkomen dat er geen WOZ-waarde is, bijvoorbeeld omdat de woning daarvoor nog niet bestond op 1 januari (nieuwbouwwoning of een voormalig kantoorpand dat is omgebouwd tot woningen). In de meeste gevallen wordt in het WOZ-waarde dan een vast minimumbedrag ingevuld in plaats van de WOZ-waarde,

De vaste minimum WOZ-waarde uit het WWS is voor de puntentelling niet altijd geschikt en redelijk, zo oordeelde de Hoge Raad in 2022, omdat dit vaste bedrag lager is dan de marktwaarde van de te verhuren woning.

De Hoge Raad geeft drie opties om een alternatief bedrag te bepalen om in deze situatie in te vullen in de berekening van het aantal punten:

  1. Bekijk de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen;
  2. Spreek af om te wachten op de WOZ-waarde die volgend jaar wordt vastgesteld;
  3. Laat een betaalde taxatie doen.

Meer informatie

Meer informatie over het woningwaarderingsstelsel zelf, vindt u op de site van de huurcommissie. Op deze website kunt u ook een huurprijscheck doen.

Veelgestelde vragen over het Woningwaarderingsstelsel en de WOZ

  • Nee, de huurprijs wijzigt niet door de WOZ-waarde. Wel krijgt de woning een ander puntenaantal. Dit puntenaantal beïnvloedt de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder kan de huurprijs verhogen met de reguliere jaarlijkse huurprijsverhoging. In de meeste gevallen is dat per 1 juli.

    Soms zal de huurder de huurprijs of de huurverhoging kunnen verlagen door gebruik van de WOZ-waarde. De huurder moet daarvoor de punten van zijn woning weten en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten. Hij kan het aantal punten en de maximaal redelijke huurprijs uitrekenen via de website van de huurcommissie.

  • Met een beschikking op verzoek lopen de bezwaartermijnen voor eigenaar en gebruiker niet gelijk terwijl bij bijvoorbeeld een voorgenomen toewijzing van een huurdersbezwaar de gemeente ook de eigenaar moet informeren vanwege een tegengesteld belang. Dat verloopt eenvoudiger, wanneer de bezwaarperioden parallel lopen.

  • Ja, het klopt dat de puntenwaardering en de maximaal redelijke huurprijs alleen gelden voor huurwoningen die niet geliberaliseerd zijn. Voor een geliberaliseerde woning is het puntensysteem daarom inderdaad niet van toepassing en dat betekent dat de huurder in dat geval geen belang heeft. Maar de gemeente beschikt niet over de informatie om te beoordelen of de woning wel of niet geliberaliseerd is. Daarom is het beter om uitvoering te geven aan artikel 24 Wet WOZ en alle belanghebbende gebruikers de WOZ-beschikking te sturen.

  • Ja, de huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op zijn WOZ-beschikking. Voor de gemeente is niet relevant wat het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs is. Bij een eventueel bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum.

  • Nee, artikel 24 verplicht natuurlijk ook voor deze objecten om de belanghebbende gebruiker een beschikking te sturen. Wij kunnen ons voorstellen dat de gemeente ervoor kiest voor dit soort objecten het versturen van de WOZ-beschikking achterweg te laten. In feite praten we dan over objecten met gebruikscode “12” waaronder de garageboxen vallen, maar bijvoorbeeld ook recreatiewoningen . De gemeente kan voor dit soort objecten het toesturen van de WOZ-beschikking achterwege laten en daarmee vervalt dan ook de noodzaak om de informatie over de belanghebbende gebruiker voor dit soort objecten actueel te houden.

  • Nee, er geldt geen verplichting voor de verhuurder om deze berekening te verstrekken.

  • Ja, op grond van artikel 18a AWR worden alle opgelegde aanslagen die (mede) gebaseerd zijn op de WOZ-waarde in overeenstemming gebracht met de WOZ-waarde, wanneer deze verandert. Wanneer de WOZ-waarde na bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde wordt verhoogd, betekent dit bijvoorbeeld dat de verhuurder meer OZB betaalt.

  • Belangrijk is dat de door beide partijen aangedragen grieven goed beoordeeld worden. Uiteindelijk zal de taxateur één heroverweging moeten doen van de getaxeerde waarde. Immers ook na de bezwaarbehandeling zal voor de huurder en de verhuurder dezelfde WOZ-waarde gelden.

  • Ja, er is sprake van een formeel belang bij een hogere WOZ-waarde. De mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen een te lage WOZ-waarde wordt dan ook expliciet opgenomen in de Wet WOZ. Ook hier geldt dat het voor de gemeente bij de beoordeling van een eventueel bezwaar niet relevant is wat het effect is op de huurprijs. De gemeente beoordeelt uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde van de woning.