Tegengesteld belang in WOZ-zaken
In het kort
Hoe met tegengestelde belangen van andere partijen moet worden omgegaan in de beroepsfase bij de rechtbank is geregeld in de Algemene wet bestuursrecht. Voor de daaraan voorafgaande bezwaarfase bij de gemeente is dit niet wettelijk geregeld, terwijl partijen ook dan al een tegengesteld belang kunnen hebben bij de WOZ-waarde.
Om in deze gevallen problemen met de rechtsbescherming van de andere belanghebbende te voorkomen, heeft de Waarderingskamer een beleidslijn opgesteld over hoe om te gaan met dit tegengestelde belang van een andere belanghebbende, bijvoorbeeld bij het behandelen van een bezwaar.
Deze pagina beschrijft de beleidslijn over hoe gemeenten zorgvuldig met tegengestelde belangen van andere belanghebbenden kunnen omgaan in de bezwaarfase.
Stappenplan bij tegengestelde belangen
Onderstaande stappenplan kunt u gebruiken om te bepalen of er sprake is van tegengesteld belang.
Beleidslijn bij tegengestelde belangen
U kunt daarnaast ook gebruik maken van de vragen in de onderstaande beleidslijn om te achterhalen of er sprake is van tegengesteld belang.
Vraag 1: Moet een andere belanghebbende worden betrokken?
Andere belanghebbenden betrekt u bij een voorgenomen waardewijziging, wanneer verwacht wordt dat die ander een tegengesteld belang heeft bij de waarde of de afbakening. Ook betrekt u de andere belanghebbenden niet in de procedure, wanneer de waarde wel wijzigt, maar niet verwacht wordt dat de andere belanghebbenden een tegengesteld belang hebben. Deze criteria staan opgesomd in het stappenplan.
Vraag 2: Bij welke belanghebbenden kan er sprake zijn van tegengesteld belang?
Huurders en verhuurders
Bij een bezwaar van een huurder van een sociale huurwoning tegen een te
hoge WOZ-waarde, betrekt u de verhuurder. Omgekeerd betrekt u een
huurder bij een bezwaar van een verhuurder tegen een te lage WOZ-waarde.
Een bezwaar van een verhuurder tegen een te hoge WOZ-waarde hoeft niet
te leiden tot het betrekken van de huurder bij de procedure. Het
verlagen van de WOZ-waarde is immers (in de regel) ook in het belang van
de huurder.
Het aantal WOZ-objecten waarbij sprake kan zijn van een tegengesteld belang neemt toe, bijvoorbeeld door het gebruik van de WOZ-waarden ook bij woningen in de categorie "middenhuur". Maar ook door breder gebruik van de WOZ-waarde kan de verhuurder een belang hebben bij een hogere waarde en is het wenselijk dat de eigenaar-verhuurder de gelegenheid geboden krijgt deel te nemen in een procedure van de huurder gericht op het verlagen van de WOZ-waarde.
Tegengestelde familiebelangen
Er kunnen ook tegengestelde belangen zijn bij de WOZ-waarde die niet in
de wet zijn vastgelegd. Denk aan de verdeling onder erfgenamen of tussen
ex-partners na een echtscheiding. Bij een vermoeden van een
tegengesteld belang, bijvoorbeeld omdat het bezwaar is gericht tegen een
medebelanghebbende-beschikking met een latere dagtekening, is het
zorgvuldig om te beoordelen of er andere belanghebbenden zijn die geen
rechtsmiddelen meer kunnen inzetten.
Vraag 3: Hoe wordt de andere belanghebbende betrokken?
Hoewel artikel 8:26 Awb voor beroepsprocedures enkele formele stappen voorschrijft, kan het benaderen van andere belanghebbenden in de bezwaarfase op laagdrempelige wijze plaatsvinden. Men kan bijvoorbeeld per telefoon aan die andere belanghebbende vragen of men wil deelnemen aan de procedure. Wanneer men aangeeft betrokken te willen worden, krijgt hij of zij vanaf dat moment vier weken de gelegenheid om zijn of haar standpunt toe te lichten. Deze toelichting moet wel schriftelijk zijn.
Ook bij een informeel bezwaar kan sprake zijn van een tegengesteld belang. De beoordeling van het al dan niet betrekken van de andere belanghebbende, vindt op een gelijke zorgvuldige wijze plaats. Bij een informeel bezwaar kan ook een mondelinge zienswijze van de andere belanghebbende worden betrokken in de heroverweging.
Om te waarborgen dat ook in de bezwaarfase zorgvuldig wordt omgegaan
met de belangen van andere belanghebbende, kan aansluiting gezocht
worden bij de voorschriften voor het betrekken van andere
belanghebbenden in beroepsprocedures, zoals beschreven in artikel 8:12b
en 8:26 van de Awb. Vertalen van die voorschriften naar het afhandelen
van een formeel bezwaar betekent dan:
a. De gemeenteambtenaar stelt de andere belanghebbende in de gelegenheid
om binnen vier weken aan te geven of hij wil deelnemen aan het geding
en middels een schriftelijke visie in te dienen op de voorgenomen
waardewijziging.
b. Indien de andere belanghebbende de vier weken niet benut, wordt hij
geacht niet deel te nemen aan het geding. Indien hij wel deelneemt,
stuurt de gemeente het ingediende bezwaarschrift door aan de andere
belanghebbende.
c. Na ontvangst, zendt de gemeenteambtenaar de hiervoor bedoelde schriftelijke visie door aan de indiener van het bezwaar.
d. De gemeenteambtenaar stelt beide partijen in de gelegenheid om te
worden gehoord. Met schriftelijke toestemming van beide partijen kan de
hoorzitting gezamenlijk plaatsvinden.
e. Beide partijen hebben het recht om tot tien dagen voor de hoorzitting
nadere stukken in te dienen en hebben recht op inzage in het dossier.
f. De uitspraak op bezwaar geschiedt tegelijkertijd aan alle
belanghebbenden die aan het geding deelnamen. Tegen de uitspraak op
bezwaar kunnen beide partijen beroep aantekenen.
De bedoeling van deze beleidslijn rond het betrekken van een andere belanghebbende in een bezwaarprocedure is uitdrukkelijk niet om een klantvriendelijke informele benadering van de bezwaarafhandeling in te perken of te juridiseren. Toch kan deze formeel geregelde werkwijze in de beroepsfase als richtlijn dienen voor zorgvuldig handelen in de bezwaarfase.
Jurisprudentie over tegengesteld belang
De Hoge Raad oordeelde in WOZ-zaak dat een derde-belanghebbende ook in de cassatieprocedure als derde partij kan deelnemen.
Bron: HR 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1315.