Op deze pagina geven wij de kwaliteitseisen die gelden voor de waardebepaling van objecten in aanbouw.
Objecten in aanbouw die nog niet geschikt zijn voor gebruik, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van het opstal naar de toestand op 1 januari. Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-woningen.
De waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met betrekking tot bodemverontreiniging, werktuigenvrijstelling) zijn gewoon van toepassing.
Waarden objecten in aanbouw worden ook binnen 8 weken bekend gemaakt
Kwaliteitsbegrip: Tijdigheid
De WOZ-waarden voor objecten in aanbouw worden gelijktijdig bekend gemaakt met de overige WOZ-waarden.
Bandbreedte
Tenminste 95% van alle WOZ-waarden moeten binnen acht weken bekend worden gemaakt. Wanneer alleen van de objecten in aanbouw de WOZ-waarden later bekend gemaakt worden, zal in het algemeen nog voldaan zijn aan deze eis. Toch is er afzonderlijk aandacht voor het tijdig bekend maken van de WOZ-waarden van de objecten in aanbouw.
Toelichting
Zodra een omgevingsvergunning is verleend of de bouwactiviteit is gemeld kunnen de belangrijkste objectkenmerken van het te bouwen object in de WOZ-registratie worden vastgelegd. Op basis van deze kenmerken kunnen de stichtingskosten (vervangingswaarde) worden bepaald. Om de waarde op de toestandspeildatum 1 januari te kunnen bepalen is verder alleen een voortgangspercentage nodig.
Door gebruik te maken van een globale tabel met voortgangspercentages (zie Waarderingsinstructie) kan het voortgangspercentage op 1 januari vanaf 1 december voldoende nauwkeurig worden ingeschat. Dankzij deze benadering is er geen noodzaak om voor de objecten in aanbouw de WOZ-waarden pas later bekend te maken.
Gebruik gestandaardiseerde voortgangspercentages
Kwaliteitsbegrip: Uniformiteit
Bij de waardebepaling van woningen in aanbouw is gebruik gemaakt van de richtlijnen voor de gestandaardiseerde voortgangspercentages.
Toelichting
In de Waarderingsinstructie is vastgelegd dat bij eengezinswoningen in aanbouw alleen de volgende voortgangspercentages worden gebruikt: - 0% bouw aangevangen; - 20% ruwe begane grondvloer gereed; - 40% alle ruwe verdiepingsvloeren gereed; - 60% dak waterdicht.
In de Waarderingsinstructie is vastgelegd dat bij appartementen in aanbouw alleen de volgende voortgangspercentages worden gebruikt: - 0% bouw aangevangen; - 10% laagste vloer complex gereed; - 25% ruwe vloer appartement gereed; - 60% dak complex waterdicht.
Gebruik gestandaardiseerde kengetallen stichtingskosten
Kwaliteitsbegrip: Juistheid
Bij de waardebepaling van woningen in aanbouw wordt gebruik gemaakt van algemene kengetallen voor het bepalen van de stichtingskosten, danwel van de daadwerkelijke stichtingskosten bekend voor het desbetreffende bouwproject of de bouw van de desbetreffende woning.
Bij de waardebepaling van niet-woningen, die ook na gereedmelding worden gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde, worden de stichtingskosten bepaald met gebruikmaking van de kengetallen uit de desbetreffende taxatiewijzer.
Toelichting
In het kader van de marktanalyse zijn gemeenten verplicht om stichtingskosten van woningen (in de regel als onderdeel van vrij-op-naam-prijzen voor nieuwbouwwoningen) te verzamelen en te analyseren. Deze stichtingskosten kunnen direct gebruikt worden voor de waardebepaling van de woning in aanbouw.
De bepaling van de stichtingskosten van woningen kunnen echter ook gebaseerd zijn op algemene kengetallen voor bouwkosten van woningen die bijvoorbeeld gebruikt worden voor het bepalen van de herbouwwaarde in het kader van verzekeringen.
