Modelmatige waardebepaling woningen

Juistheid waardebepaling woningen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Er is sprake van een juiste WOZ-waarde van een woning indien:
- de waarde is gebaseerd op objectkenmerken (type, bouwjaar, locatie, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte (bij grondgebonden woningen), maar ook kwaliteit, onderhoud, energiezuinigheid etc.) die voldoen aan de gestelde eisen op terrein van actualiteit, juistheid etc.;
- de waarde is onderbouwd met marktgegevens van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum, welke onderbouwing voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen;
- de onderlinge verhoudingen tussen de WOZ-waarden in overeenstemming zijn met de onderlinge verschillen in objectkenmerken en de mate waarin de desbetreffende verschillen in objectkenmerken op de woningmarkt vertaald worden in verschillen in verkoopprijs.

Functionaliteit taxatiemodel woningen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

De geautomatiseerde hulpmiddelen (het systeem voor modelmatige waardebepaling) moet ten minste de volgende functionaliteit bieden:

• op basis van de geregistreerde objectkenmerken bepalen van een modelwaarde;
  - waarborgen dat de getaxeerde (model)waarde aansluit op een verkoopprijs van de desbetreffende woning en/of de verkoopprijs van een direct vergelijkbare woning, rekening houden met de ontwikkelingen tussen moment van verkoop en de waardepeildatum;
  - bewaken van de onderlinge waardeverhoudingen tussen alle getaxeerde woningen;
  - bewaken van de relatie van getaxeerde waarde met verkoopprijzen van minder direct vergelijkbare woningen;
  - selecteren van die (verkochte) woningen die het best gebruikt kunnen worden als onderbouwing van de bepaalde waarde;
• opstellen van het taxatieverslag (in ieder geval het aanleveren van alle relevante gegevens voor het opstellen van een taxatieverslag).

Toelichting

Het bewaken van de onderlinge waardeverhoudingen heeft niet alleen betrekking op de verhoudingen tussen direct vergelijkbare woningen (verhoudingen tussen woningen in een straat of woningen binnen een groep), maar juist ook op de onderlinge verhoudingen tussen minder direct vergelijkbare woningen (in verschillende buurten, verschillende typen).

Iteratief optimaliseren taxatiemodel woningen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Het inrichten en optimaliseren (kalibreren) van het taxatiemodel is een herhalend proces dat bij iedere herwaardering plaatsvindt en pas mag stoppen, wanneer de conclusie is getrokken dat de uitkomsten van het model voor de desbetreffende waardepeildatum voldoen aan de eisen met betrekking tot juistheid van de modelwaarden.

Waarborgen onderlinge waardeverhoudingen door gebruik verkopen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door tenminste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde van een woning.
Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen woningen, woningen in een andere buurt etc.
Indien aantoonbaar te weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden volstaan.

Wijze van meten

Steekproefgewijs

Toelichting

Door bij de taxatie van een aantal woningen alleen enkele verkopen te gebruiken van woningen binnen deze groep, ontstaat het risico dat de modelwaarden van deze woningen niet in een juiste verhouding staat ten opzichte van andere groepen woningen. Daarom is het belangrijk dat in alle gevallen ook gekeken wordt naar de verhouding van de modelwaarden ten opzichte van verkopen buiten de groep van direct vergelijkbare woningen.

Voortgang taxaties woningen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

De gemeente heeft een realistische planning voor de uitvoering van de taxaties van woningen. Volgens deze kwaliteitseis is sprake van een realistische planning, wanneer er voldoende tijd is ingeruimd voor de controle van de kwaliteit van de nieuwe taxatiewaarden en ook voldoende tijd voor eventuele herstelwerkzaamheden als die blijkens de uitgevoerde controles nodig zijn.

Toelichting

Bij de beoordeling of sprake is van een realistische planning, spelen de omstandigheden waaronder de WOZ-taxaties worden uitgevoerd een rol. Zo zal bij de beoordeling rekening gehouden worden met de omstandigheid of de taxaties volledig binnen de gemeentelijke organisatie worden uitgevoerd of dat er sprake is van volledige uitbesteding. Ook kan een rol spelen of de aanpak bij de herwaardering naar deze waardepeildatum geheel vergelijkbaar is met die bij de vorige waardepeildatum of dat sprake is van belangrijke veranderingen in de aanpak (bijvoorbeeld gebruikt automatiseringssysteem, mate van uitbesteding en/of betrokken deskundigen).

Inzicht verwachte stijging tussen peildata

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Uiterlijk op het moment van de aprilinventarisatie (15 april) bestaat er een realistische beeld van de verwachte stijging van de WOZ-waarden van woningen voor het komen jaar ten opzichte van de in het lopende jaar geldende WOZ-waarden gebaseerd op de uitgevoerde marktanalyse.

In de periode daarna zal het inzicht in de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden steeds scherper worden. Met het oog op de formele vaststelling van OZB-tarieven heeft de gemeente per 1 november een voldoende scherp beeld van de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden om de tarieven definitief vast te stellen. De gemeente beoordeelt het verschil tussen de inschatting per 15 april en per 1 november en indien noodzakelijk gebruikt ze de conclusie uit deze beoordeling voor optimalisering van de inschatting van de verwachte ontwikkeling bij de volgende herwaardering.

Ten slotte wanneer nagenoeg alle taxaties gereed, gecontroleerd en gefiatteerd zijn en de gemeente ook de nieuwe WOZ-waarden gereed heeft voor controle door de Waarderingskamer wordt het definitieve percentage van de WOZ-waarde-ontwikkeling bepaald. Hierbij zal de gemeente ook inzicht hebben in de onderlinge verschillen tussen de diverse typen woningen en eventueel verschillende buurten. Aan de hand van deze definitieve percentages beoordeelt de gemeente ook de in april en november gemaakte inschattingen en optimaliseert indien nodig deze wijze van inschatting voor de volgende waardepeildatum.

Toelichting

Tijdig inzicht in de verwachte ontwikkeling (stijging of daling) van de WOZ-waarden is voor de gemeente zelf van belang in het kader van onder andere de voorbereiding van de begroting en de daarbij behorende vaststelling van belastingtarieven. Dit belang bestaat niet alleen bij de gemeente zelf, maar ook bij de afnemers die de WOZ-waarden gebruiken voor belastingheffing. Daarom worden de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden in april ook landelijk verzameld.

Ook rond 1 november is wederom sprake van gebruik van de gemeentelijke inschatting voor het vaststellen van de tarieven door de gemeente zelf als van een landelijke inventarisatie gericht op de andere afnemers.

De definitieve inschatting op het moment dat de WOZ-waarden gecontroleerd en gefiatteerd zijn, zal ook een belangrijke rol spelen in de communicatie met belanghebbenden over de nieuwe WOZ-waarden. Met het oog op deze communicatie worden ook deze percentage landelijk ingezameld en gebruikt in de landelijke communicatie met belanghebbenden.

Taxatiemodel is robuust

Kwaliteitsbegrip: Beheersbaarheid

Het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen, altijd sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde.

Toelichting

De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudingen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een woning of correcties van geregistreerde objectkenmerken overeenkomt met de verwachting. Bijvoorbeeld van het taxatiemodel wordt verwacht dat het corrigeren van de onderhoudstoestand van een woning van goed, naar voldoende, zal leiden tot een lagere modelwaarde. Ook wordt verwacht dat de modelwaarde van een hoekwoning met grotere tuin niet lager is dan de modelwaarde van de naastgelegen tussenwoning.

Voldoende objectkenmerken in taxatiemodel

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

De minimale set objectkenmerken (locatie, soort object, bouwjaar, gebruiksoppervlakte van de woning, kavelgrootte (bij grondgebonden woningen) en aanwezige bijgebouwen, maar ook kenmerken als kwaliteit, onderhoud, energiezuinigheid etc.) is in het taxatiemodel betrokken.
De locatie kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden, zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde "waardegebieden" of op basis van coördinaten.
Aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken.
Het betrekken van aanvullende objectkenmerken kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930).

Toelichting

Het feit dat een objectkenmerk betrokken is in het taxatiemodel blijkt uit het feit dat bij een willekeurige woning bekeken kan worden wat de consequenties zijn voor de modelwaarde, wanneer één van de objectkenmerken wordt gewijzigd.

Voor een willekeurige woning moet dan bijvoorbeeld berekend kunnen worden wat de modelwaarde zou zijn, wanneer de oppervlakte van de woning 30 m2 groter zou zijn. Tevens kan dan beoordeeld worden of deze invloed "logisch" is.

De marktanalyse die leidt tot de noodzaak om aanvullende objectkenmerken in het taxatiemodel te betrekken kan ook zijn uitgevoerd in het kader van de bezwaarbehandeling. Wanneer een belanghebbende als grief een aanvullend objectkenmerk aandraagt en dit bezwaar wordt gehonoreerd, zal dit aanvullend objectkenmerk ook consequent in het model tot uitdrukking gebracht moeten worden.

Voldoende marktgegevens in taxatiemodel

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Verkoopcijfers van tenminste vijf jaar moeten in het taxatiemodel gebruikt zijn, waarbij uit het taxatiemodel ook blijkt:
- wat de marktontwikkeling tussen verkoopdatum en waardepeildatum is geweest. Deze marktontwikkeling betreft de marktontwikkeling voor het desbetreffende marktsegment of deze locatie;
- wat de invloed is geweest van wijzigingen van de objectkenmerken bij de verkochte woningen na het moment van verkoop door bijvoorbeeld verbouwingen, wegwerken achterstallig onderhoud;
- wat de invloed is geweest van bijzondere omstandigheden bij de verkoop.

Wijze van meten

Steekproefsgewijs, waarbij in de steekproef met name die verkopen worden beoordeeld die bij de generieke ratio-beoordeling "opvallen".

Toelichting

Uit het bestand met resultaten van taxatie en beoordeling taxaties moet helder blijken welk deel van het verschil tussen een verkoopprijs en de modelwaarde samenhangt met algemene marktontwikkelingen en welk deel samenhangt met specifieke omstandigheden (wijzigingen object, bijvoorbeeld verbouwing, bijzondere omstandigheden bij verkoop).
Natuurlijk hangt een bepaald deel van het verschil tussen modelwaarde en verkoopprijs ook samen met de natuurlijke marge als resultaat van de onderhandelingen bij de verkoop.
Door de verkopen van vijf jaar te betrekken in het taxatiemodel is er ook meer marktinformatie beschikbaar voor marktsegmenten waarin maar weinig verkopen plaatsvinden.

Afronding taxatie woningen

Kwaliteitsbegrip: Zorgvuldigheid

De getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie.
De waarde wordt tenminste afgerond op eenheden van minimaal € 1000.
Maar bij een hogere waarde geeft een taxatie op € 1000 nauwkeurig nog steeds een onjuist beeld van de nauwkeurigheid die mogelijk is. Daarom wordt een suggestie gedaan voor welk niveau van afronden passend is bij de hoogte en nauwkeurigheid van de taxatie. Voor woningen komt dit neer op:
- afronden op € 1.000 voor WOZ-waarden tot en met € 250.000
- afronden op € 5.000 voor WOZ-waarden tussen € 250.000 en € 1000.000
- afronden op € 10.000 voor WOZ-waarden tussen € 1.000.000 en € 10.000.000
- afronden op € 50.000 voor WOZ-waarden boven de € 10.000.000.
In het verleden werden WOZ-waarden bijna altijd uitsluitend naar beneden afgerond. Nu er steeds meer evenwicht komt in de belangen bij een hogere WOZ-waarde of een lagere WOZ-waarde, sluit een rekenkundige afronding beter aan bij het zo goed mogelijk benaderen van de marktwaarde.

Toelichting

Het op een beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning.

Taxatiemodel ondersteunt onderbouwing waarde

Kwaliteitsbegrip: Zorgvuldigheid

Het taxatiemodel ondersteunt:
- het verklaren van het verschil van de modelwaarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de vorige waardepeildatum;
- het genereren van de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijkbare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren van andere vergelijkbare verkopen);
- het verklaren van het verschil van de modelwaarde ten opzichte van (de modelwaarde en de verkoopprijs van) de door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden;
- het verklaren van het verschil van de modelwaarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) willekeurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden.

Toelichting

Voor de acceptatie van de WOZ-waarde door de belanghebbende is een verklaring van het verschil ten opzichte van de WOZ-waarde voor het voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van de "trendmatige ontwikkeling" (bijvoorbeeld de gemiddelde ontwikkeling van WOZ-waarden in de gemeente). Daarom zal bij de beoordeling van de resultaten van de taxatie, zowel door de belanghebbende als door de gemeente, een vergelijking met de vastgestelde waarde naar de vorige waardepeildatum een belangrijke rol spelen.
Het op het taxatieverslag onderbouwen van de taxatie met vergelijkbare verkopen staat min of meer los van het bepalen van de waarde. Immers bij de bepaling van de modelwaarden worden veel meer verkoopprijzen betrokken dan het aantal verkopen dat op het taxatieverslag wordt vermeld. Wanneer de onderbouwing wordt aangepast (andere verkopen als vergelijking), waarborgt de stabiliteit van het taxatiemodel dat dit niet leidt tot een andere taxatiewaarde.