Modelmatige waardebepaling niet-woningen

Aansluiten niet-woningen op marktniveau

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

De WOZ-waarde komt overeen met de waarde in het economische verkeer (marktwaarde) dan wel met de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Indien het object past binnen één van de categorieën waarvoor een landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, wordt deze taxatiewijzer toegepast en komen de bij taxatie gehanteerde kengetallen en uitgangspunten overeen met de kengetallen en uitgangspunten in de taxatiewijzer dan wel is een verklaring beschikbaar waarom de taxatiewijzer niet (volledig) is toegepast (comply or explain).
Indien getaxeerd is met behulp van huurwaardekapitalisatie, betekent dit dat de bepaalde huurwaarde overeenkomt met markthuurprijzen (per m2) voor vergelijkbare objecten. Tevens wordt een kapitalisatiefactor gehanteerd die overeenstemt met het rendement dat voor het desbetreffende type object in de markt wordt vereist, dan wel met verkoopprijzen.
Indien getaxeerd is met behulp van een vergelijkingsmethode, betekent dit dat bij de taxatie wordt aangesloten op marktprijzen voor vergelijkbare objecten.

Toelichting

Een taxatie heeft een natuurlijke bandbreedte. Ook de kengetallen in de taxatiewijzers, huurprijzen en verkoopprijzen kennen een dergelijke bandbreedte. Daarom is er bij de toepassing van deze kengetallen en marktprijzen sprake van een statistische marge.
Indien getaxeerd is met behulp van huurwaardekapitalisatie, zal er gekeken worden naar de huurprijzen die in de praktijk worden betaald. Bij deze vergelijking moet natuurlijk rekening gehouden worden met de voorwaarden vastgelegd in het huurcontract etc. Daarom zal in de meeste gevallen een directe één of één vergelijking (ratio) tussen getaxeerde huurwaarde en betaalde huurprijs niet leiden tot een ratio 1.

Voortgang taxaties niet-woningen

Kwaliteitsbegrip: Tijdigheid

De gemeente heeft een realistische planning voor de uitvoering van de taxaties van niet-woningen. Er is sprake van een realistische planning wanneer er voldoende tijd is ingeruimd voor de controle van de kwaliteit van de nieuwe taxatiewaarden en ook voldoende tijd voor eventuele herstelwerkzaamheden die nodig zijn.

Toelichting

Bij de beoordeling of sprake is van een realistische planning, spelen de omstandigheden waaronder de WOZ-taxaties worden uitgevoerd een rol. Zo zal bij de beoordeling rekening gehouden worden met de omstandigheid of de taxaties volledig binnen de gemeentelijke organisatie worden uitgevoerd of dat er sprake is van volledige uitbesteding. Immers wanneer de taxaties volledig buiten het gezichtsveld van de gemeente plaatsvinden, moet in de planning een ruimere periode zijn ingeruimd voor kwaliteitsbeoordeling en eventuele correcties, dan wanneer de gemeente zich ook tijdens de uitvoering van de taxaties al een goed beeld kan vormen over de bereikte kwaliteit.

Ook kan een rol spelen of de aanpak bij de herwaardering naar deze waardepeildatum geheel vergelijkbaar is met die bij de vorige waardepeildatum of dat sprake is van belangrijke veranderingen in de aanpak (bijvoorbeeld gebruikt automatiseringssysteem, mate van uitbesteding en/of betrokken deskundigen).

Inzicht verwachte stijging tussen peildata

Kwaliteitsbegrip: Tijdigheid

Uiterlijk op het moment van de aprilinventarisatie (15 april) bestaat er een realistische beeld van de verwachte stijging van de WOZ-waarden van niet-woningen voor het komen jaar ten opzichte van de in het lopende jaar geldende WOZ-waarden gebaseerd op de uitgevoerde marktanalyse.

In de periode daarna zal het inzicht in de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden steeds scherper worden. Met het oog op de formele vaststelling van belastingtarieven heeft de gemeente per 1 november een voldoende scherp beeld van de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden om de tarieven definitief vast te stellen. De gemeente beoordeelt het verschil tussen de inschatting per 15 april en per 1 november en indien noodzakelijk gebruikt ze de conclusie uit deze beoordeling voor optimalisering van de inschatting van de verwachte ontwikkeling bij de volgende herwaardering.

Tenslotte wanneer nagenoeg alle taxaties gereed, gecontroleerd en gefiatteerd zijn en de gemeente ook de nieuwe WOZ-waarden gereed heeft voor controle door de Waarderingskamer wordt het definitieve percentage van de WOZ-waarde-ontwikkeling bepaald. Hierbij zal de gemeente ook inzicht hebben in de onderlinge verschillen tussen de diverse categorieën niet-woningen. Aan de hand van deze definitieve percentages beoordeelt de gemeente ook de in april en november gemaakte inschattingen en optimaliseert indien nodig deze wijze van inschatting voor de volgende waardepeildatum.

Toelichting

Tijdig inzicht in de verwachte ontwikkeling (stijging of daling) van de WOZ-waarden is voor de gemeente zelf van belang in het kader van onder andere de voorbereiding van de begroting en de daarbij behorende vaststelling van belastingtarieven. Dit belang bestaat niet alleen bij de gemeente zelf, maar ook bij de afnemers die de WOZ-waarden gebruiken voor belastingheffing. Daarom worden de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden in april ook landelijk verzameld.

Ook rond 1 november is wederom sprake van gebruik van de gemeentelijke inschatting voor het vaststellen van de tarieven door de gemeente zelf als van een landelijke inventarisatie gericht op de andere afnemers.

De definitieve inschatting op het moment dat de WOZ-waarden gecontroleerd en gefiatteerd zijn, zal ook een belangrijke rol spelen in de communicatie met belanghebbenden over de nieuwe WOZ-waarden. Met het oog op deze communicatie worden ook deze percentage landelijk ingezameld en gebruikt in de landelijke communicatie met belanghebbenden.

Afstemming kengetallen bij landelijk opererende eigenaar

Kwaliteitsbegrip: Zorgvuldigheid

Bij de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening voor objecten met een landelijk opererende eigenaar of gebruiker wordt het gebruik van kengetallen voor de waardebepaling en het overleg met de belastingplichtigen afgestemd met andere betrokken gemeenten.

Toelichting

Bij de uitvoering van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is extra aandacht nodig voor de incourante objecten waarvan de eigenaar en/of de gebruiker een landelijk opererende rechtspersoon is, die wordt geconfronteerd met WOZ-taxaties in verschillende gemeenten. Voor de uniformiteit van de taxatie van dergelijke bijzondere objecten worden de kengetallen voor zover mogelijk afgestemd op elders gebruikte kengetallen. Het overleg met betrokken belastingplichtigen wordt gecoördineerd met andere gemeenten.
Met deze werkwijze wordt bereikt dat dezelfde kengetallen op overeenkomstige wijze worden toegepast en dat het overleg met belastingplichtigen op doelmatige wijze, bij voorkeur met meerdere objecten tegelijk, geschiedt.