Marktanalyse woningen

Alle verkopen woningen moeten geanalyseerd worden

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Met betrekking tot het analyseren van marktgegevens woningen gelden de volgende criteria:
- elk verkoopcijfer van een woning is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst vastgestelde WOZ-waarde;
- verschillen (ratio’s) tussen de geldende WOZ-waarde en een verkoopcijfer die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het verzenden van een inlichtingenformulier of een opname ter plaatse. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben geleid tot de afwijking;
- de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd.

Toelichting

Voor de vergelijking van een verkoopcijfer met de beschikte WOZ-waarde, wordt in het kader van de marktanalyse gekeken naar de WOZ-waarde die behoort bij het kalenderjaar waarin de verkoopdatum is gelegen. Dit is dus de WOZ-waarde naar de waardepeildatum van één jaar voor het begin van het kalenderjaar. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2024 wordt in het kader van de marktanalyse vergeleken met de geldende WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2023.

Natuurlijk wordt deze verkoop uit november 2024 ook voor zover nog mogelijk nog gebruikt bij een laatste controle van de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2024, voordat deze waarde begin 2025 bekend gemaakt wordt aan de belanghebbende.

Verder is deze verkoop uit november 2024 natuurlijk ook een belangrijke basis voor de marktanalyse, inrichting en optimalisatie van het taxatiemodel en kwaliteitsbeoordeling van de taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2025.

Transacties zonder transactieprijs of met een transactieprijs van € 1,- behoeven niet verder als marktgegeven vastgelegd en geanalyseerd te worden.

Beoordelen of verkoopcijfer geschikt is voor taxatiemodel en/of taxatieverslag

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik in het taxatiemodel.

Van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag.

Volledigheid registratie opname ter plaatse marktanalyse woningen

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Van elk object, waarvan een verkoopcijfer is gerealiseerd, is geregistreerd of een opname ter plaatse heeft plaatsgevonden, een inlichtingenformulier is verzonden en ontvangen en of hierbij ook een inpandige opname is verricht. De bevindingen van de opname ter plaatse zijn vastgelegd ook met betrekking tot andere objecten.

Voortgang en volledigheid PMA woningen

Kwaliteitsbegrip: Controleerbaarheid

In deze kwaliteitseis komt de voortgang van de marktanalyse, de volledigheid van de uitvoering van de marktanalyse en de consistentie van de vastlegging van de resultaten van de marktanalyse tot uitdrukking.

Wat betreft de voortgang geldt de eis dat binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer dit verkoopcijfer in de WOZ-administratie is verwerkt en dat van elk verkoopcijfer ook de verhouding (ratio) met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is geanalyseerd en dat de resultaten van deze analyse ook vastgelegd zijn in de WOZ-administratie.

Wat betreft de volledigheid van de marktanalyse gelden de volgende criteria:
- elk verkoopcijfer is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst beschikte WOZ-waarde.
- verschillen (ratio’s) tussen de geldende WOZ-waarde en een verkoopcijfer die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben geleid tot de afwijking.
- de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd.

Wat betreft de consistentie van de vastlegging geldt de eis dat de gemeente consistente kengetallen beschikbaar heeft waaruit blijkt dat inderdaad:
- alle verkopen zijn gekoppeld aan WOZ-objecten (tenzij onmogelijk);
- de gekoppelde verkopen allemaal zijn vergeleken met de WOZ-waarden;
- voor hoeveel verkoopprijzen de prijs in overeenstemming was met de vastgestelde waarde;
- voor hoeveel verkoopprijzen een verschil ten opzichte van de vastgestelde waarde verklaard en gekwantificeerd is;
- voor hoeveel verkoopprijzen de marktanalyse nog niet is afgerond.

Toelichting

Dit is een samengestelde kwaliteitseis, waarin eisen op terrein van de tijdigheid, volledigheid en controleerbaarheid zijn gecombineerd.