Marktanalyse niet-woningen

Volledigheid analyse marktgegevens courante niet-woningen

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Er is een overzicht van de courante niet-woningen die de afgelopen zeven jaar bij een transactie (verkoop of verhuur) betrokken zijn geweest.
Van de objecten op dit overzicht zijn de marktcijfers (verkoopcijfer, huurcijfer), eventuele bijzondere omstandigheden (incentives zoals huurvrije periode etc.) en de objectkenmerken beschikbaar. En kunnen desgewenst ook beschikbaar worden gesteld voor andere gemeenten.

Toelichting

Marktgegevens voor courante niet-woningen worden ook beschikbaar gesteld aan (taxateurs van) andere gemeenten (in de regio). Dit betreft niet alleen de gerealiseerde prijzen (verkoopprijzen, huurprijzen), maar ook de bijbehorende kenmerken van het object waarop de marktgegevens betrekking hebben.

Volledigheid analyse stichtingskosten niet-woningen in WOZ-datacenter

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

De gemeente heeft een overzicht van de niet-woningen die de afgelopen zeven jaar (deels) gebouwd zijn en die gewaardeerd worden volgens de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening.
Van de objecten op dit overzicht zijn via het WOZ-Datacenter de stichtingskosten en de objectkenmerken van de nieuwbouw beschikbaar gesteld aan taxateurs die werkzaam zijn in andere gemeenten.

De beschikbaarheid van de stichtingskosten zijn vooral ook van belang voor het bepalen van de kengetallen in de taxatiewijzers, de onderbouwing van deze kengetallen en de kwaliteitsbeoordeling van de taxatiewijzers.

Toelichting

Voor het bepalen van de vervangingswaarden van de opstallen zijn de bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) voor verschillende soorten bebouwing van belang. Deze bouwkosten verschillen niet of marginaal (bijvoorbeeld in verband met noodzakelijke fundering of meerkosten van aanvoer van materiaal) tussen gemeenten. De marktgegevens die gebruikt worden voor het bepalen van de vervangingswaarde hebben daarmee veel meer een landelijk karakter.
Voor het uitvoeren van de analyse van bouwkosten en het opstellen van de taxatiewijzers kunnen landelijke kengetallen, bijvoorbeeld vanuit de bouwkostencalculatie, worden gebruikt. Het is natuurlijk ook van belang dat daadwerkelijk gerealiseerde stichtingskosten worden betrokken in deze analyse, omdat dat de enige methode is om aan te tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de "marktgegevens".

Om die reden is het noodzakelijk dat gemeenten de stichtingskosten verzamelen van de nieuwbouwobjecten waarvoor de WOZ-taxatie (mede) op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode zal geschieden. Hierbij is het van belang dat voor alle nieuw gebouwde panden de gedane investeringen en de objectgegevens die aangeven waarop deze stichtingskosten betrekking hebben, bekend zijn. Bekend zijn betekent hierbij niet alleen bekend zijn bij de gemeente waarin het nieuwbouwproject is gerealiseerd, maar ook bekend bij alle andere gemeenten en de opstellers van de taxatiewijzers. Dit is niet alleen van belang voor volledige nieuwbouwprojecten, maar ook voor nieuwbouw van een deel van een object (bijvoorbeeld een nieuwe bedrijfseenheid binnen een groter industrieel complex).

Gebruik inlichtingenformulier bij marktanalyse niet-woningen

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Bij het inwinnen van aanvullende marktinformatie over niet-woningen verzamelt de gemeente ten minste de gegevens genoemd in het inlichtingenformulier dat behoort bij de betreffende categorie niet-woningen.

Toelichting

Voor diverse categorieën objecten zijn landelijke taxatiewijzers vastgesteld. In deze taxatiewijzers kunnen speciaal voor de desbetreffende categorie objecten inlichtingenformulieren zijn vastgelegd, bijvoorbeeld voor recreatieterreinen of hotels. Naast deze specifieke inlichtingenformulieren zijn de meer generieke huurinlichtingenformulieren van belang voor de waardebepaling van de courante niet-woningen.

Volledigheid analyse gronduitgifteprijzen

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Alle gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemmingen en voor bijzondere bestemmingen die binnen de gemeente worden gehanteerd, zijn bekend.
Indien bij de gemeente weinig sprake is van gronduitgifte en er geen actuele gronduitgifte prijzen (voor een bepaalde bestemming) bekend zijn, dan is bekend welke prijzen in omliggende gemeenten worden gehanteerd voor gronduitgifte.

Toelichting

Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering.
Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.
Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grondwaarde afgeleid moeten worden uit marktgegevens van gebouwde objecten.
Gezien het belang van uitgifteprijzen moet elke gemeente ten behoeve van de marktanalyse voor niet-woningen in het kader van de Wet WOZ beschikken over de op dat moment gehanteerde prijzen bij gronduitgifte. Dit betreft dan met name de prijzen die worden gehanteerd voor grond met de bestemmingen "bedrijfsdoeleinden" (industrie etc, niet agrarisch) en "bijzondere bebouwing" (onderwijs etc.). Grondprijzen voor woningbouw zijn van belang voor de waardering van bouwterreinen en van objecten in aanbouw.

Volledigheid analyse transactie agrarische objecten

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Er is een overzicht van de agrarische objecten die de afgelopen zeven jaar bij een transactie (verkoop) betrokken zijn geweest. Het gaat hierbij om de agrarische objecten waar sprake is van agrarische bedrijfsgebouwen en andere opstallen.

De inhoudelijke analyse van de marktgegevens gebeurt landelijk vanuit het WOZ-Datacenter, gericht op het optimaliseren van de taxatiewijzer agrarische objecten. Deze landelijke analyse is echter uitsluiten mogelijk, wanneer van de bij de transactie betrokken agrarische objecten ook betrouwbare en actuele objectkenmerken beschikbaar zijn.

Van alle agrarische objecten die bij een transactie betrokken zijn zorgt de gemeente waarin het object gelegen is dus voor een extra controle en indien nodig optimalisatie van de geregistreerde objectkenmerken. Deze geoptimaliseerde objectkenmerken worden ook ter beschikking gesteld aan degene die de jaarlijkse actualisering van de taxatiewijzer agrarische objecten uitvoert.

Toelichting

Marktgegevens voor agrarische objecten bestaan voor een groot gedeelte uit verkoopprijzen die landelijk beschikbaar zijn voor analyse en optimalisering van de kengetallen in de taxatiewijzer agrarische objecten.

Voor deze analyse is enerzijds vaak nodig een verdeling van de betaalde prijs over de agrarische grond en anderzijds de opstallen. Deze scheiding is bij agrarische grond extra belangrijk in verband met het buiten aanmerking laten van de waarde van de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Om tot kengetallen te komen voor de taxatie van de agrarische opstallen is het belangrijk dat de betaalde prijs vergeleken kan worden met de daadwerkelijk aanwezige opstallen op het moment van verkoop. Daarbij moeten in ieder geval alle (typen) agrarische deelobjecten die bij het desbetreffende soort agrarisch object van belang zijn actueel en volledig geregistreerd zijn. Denk daarbij aan bijvoorbeeld mestopslag bij alle veeteeltbedrijven, wateropslag bij tuinbouwbedrijven etc.