Kwaliteitsbewaking taxaties

Woningtaxaties - Resultaten marktanalyse gebruiken kwaliteitsbeoordeling

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Bij de beoordeling van de kwaliteit van de WOZ-taxaties van woningen worden de ratio's (inclusief bijbehorende prestatie-indicatoren uit het beoordelingsprotocol woningen), de modelwaarde en een gerealiseerde verkoopprijs berekend. Bij het beoordelen of deze ratio de juistheid van de taxatie aannemelijk maakt, wordt rekening gehouden met de conclusies die zijn getrokken bij de marktanalyse..

Toelichting

Indien tijdens de marktanalyse de conclusie is getrokken dat de verkoopprijs om een bepaalde (vastgelegde) reden lager is dan het marktniveau, dan wordt de modelwaarde niet alleen vergeleken met de betaalde verkoopprijs, maar ook met de betaalde verkoopprijs verhoogd met het eveneens tijdens de marktanalyse vastgelegde bedrag dat het verschil vormt tussen het betaalde bedrag en de marktwaarde.

Indien tijdens de marktanalyse de conclusie is getrokken dat de verkoopprijs om een bepaalde (vastgelegde) reden hoger is dan het marktniveau, dan wordt de modelwaarde ook vergeleken met de verkoopprijs verlaagd met het eveneens tijdens de marktanalyse vastgelegde bedrag dat volgens de taxateur het verschil vormt tussen het betaalde bedrag en de marktwaarde.

Woningtaxaties - Ratio bewijst aansluiting taxaties op marktniveau

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

De ratio (verhouding) tussen de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van een getaxeerde waarde is een belangrijke indicator voor de aansluiting op het marktniveau. Deze indicator per individuele verkochte woning vormt de basis voor een ratio-analyse, die gebaseerd is op diverse (statistische) analyses van alle beschikbare ratio’s. In deze ratio-analyse worden diverse kengetallen berekend, zoals gemiddelde ratio’s voor categorieën woningen of periode van verkoop, indicatoren voor de spreiding van ratio’s etc. De berekende kengetallen worden vergeleken met bandbreedtes voor de verwachte uitkomst van deze kengetallen. Deze bandbreedtes zijn afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woningen in de gemeente rond de waardepeildatum.

Toelichting

De ratio-analyses die we in het kader van de WOZ-taxaties doen zijn gebaseerd op een internationale standard (IAAO Standard on ratio studies). Deze standaard is praktisch gemaakt in het Beoordelingsprotocol woningen.

Bij de ratio onderzoeken die beschreven staan in het Beoordelingsprotocol woningen is het uitgangspunt dat alle woningen in de ratio analyse worden betrokken die verkocht zijn tussen één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum. Dit betekent dat er dus meer verkopen betrokken zullen zijn die voor de waardepeildatum liggen en dat ook de periode tussen verkoopmoment (gebaseerd op transportdatum) en waardepeildatum groter kan zijn.

Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een continu stijgende markt, waarbij de prijzen elk jaar met 10% stijgen, dan betekent dit dat een woning die op de waardepeildatum € 100.000 waard is, een jaar voor de waardepeildatum verkocht zal worden voor circa € 91.000 en een half jaar na de waardpeildatum voor circa € 105.000. Voor alle verkopen in deze periode van anderhalf jaar kan de ratio berekend worden (in dit voorbeeld variërend van 1,10 tot 0,95). Wanneer er elke maand ongeveer even veel woningen worden verkocht, betekent dit dat bij een ideale aansluiting van de getaxeerde waarde op de verkoopprijzen de verwachte gemiddelde ratio 1,03 bedraagt. Omdat er in de praktijk nooit sprake zal zijn van een egale verdeling van de verkopen in de tijd en er ook statisch enige afwijking van het gemiddelde kan optreden, zal bij een dergelijke marktontwikkeling in het beoordelingsprotocol een bandbreedte worden genoemd van 1,00 tot 1,06 (een bandbreedte van 0,06 rond de verwachte waarde).

In de praktijk zal natuurlijk nooit sprake zijn van een continue marktontwikkeling over de periode van anderhalf jaar rond de waardepeildatum. Daarom worden de cijfers over de marktontwikkeling per maand (afgeleid uit de woningwaardeindex van het Kadaster) als uitgangspunt genomen voor de berekening van de grenzen van de bandbreedte in het beoordelingsprotocol.

Verwacht wordt dat alle soorten controles die beschreven staan in het Beoordelingsprotocol woningen door een gemeente zijn uitgevoerd, en dat de gemeente op basis van deze controles tot het oordeel is gekomen dat de nieuwe waarden voldoen aan de gestelde eisen, voordat de WOZ-waarden bekend gemaakt worden aan de belanghebbenden (en voordat de gemeente de nieuwe WOZ-waarden laat controleren door de Waarderingskamer).

Woningtaxaties - Alle verkopen gebruiken voor ratio-analyse nieuwe taxatie

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Bij de beoordeling van de aansluiting van de taxaties woningen op de markt worden tenminste 90% van alle verkoopprijzen van woningen die gerealiseerd zijn in de periode één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum betrokken door middel van het berekenen van een ratio. In deze berekening van de ratio wordt de modelwaarde vergeleken met het verkoopcijfer.

Toelichting

De vast te stellen waarden moeten aansluiten op het marktniveau. Om te beoordelen of dit het geval is, is het van belang om de resultaten van de waardebepaling met zoveel mogelijk marktgegevens te vergelijken.

Woningtaxaties - Kwaliteitsbeoordeling getaxeerde modelwaarden

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Voordat de getaxeerde waarden worden gefiatteerd en bekend gemaakt (en voordat de Waarderingskamer de beoordeling van de nieuwe WOZ-taxaties uitvoert) heeft de gemeente geverifieerd of de getaxeerde waarden bepaald (mede) aan de hand van het opgestelde taxatiemodel voldoen aan de volgende eisen:

- getaxeerde waarden sluiten aan op de verkoopprijzen;

- getaxeerde waarden sluiten aan op de waarden naar de vorige waardepeildatum;

- getaxeerde waarden hebben de juiste onderlinge waardeverhoudingen;

- getaxeerde waarden sluiten aan op de bevindingen uit bezwaar en beroep;

- getaxeerde waarden sluiten aan op de meerjarige trend;

- getaxeerde waarden sluiten aan op de onderbouwing.

Toelichting

In het beoordelingsprotocol woningen zijn de genoemde eisen in de verschillende onderdelen uitgewerkt.
Met de ratioberekening tussen taxatiewaarde en verkoopprijzen van de verkochte woningen wordt vooral bewaakt of de taxatiewaarden (van de verkochte woningen) in overeenstemming zijn met het marktniveau. Het taxatiemodel moet waarborgen dat de onderlinge verhoudingen tussen de te taxeren woningen ook correct zijn. Dit wordt in het beoordelingsprotocol onder meer gecontroleerd door de ontwikkelingen ten opzichte van de vorige taxatiewaarde (en die daarvoor) te onderzoeken.
Verder is het correct verwerken van de ervaringen uit de bezwaarprocedure een extra waarborg dat de onderlinge verhoudingen stabiel blijven.

Niet-woningtaxaties - Controle aansluiten niet-woningen op marktniveau

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

De WOZ-waarde komt overeen met de waarde in het economische verkeer (marktwaarde) dan wel met de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Indien het object past binnen één van de categorieën waarvoor een landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, is geverifieerd dat deze taxatiewijzer is toegepast en dat de gehanteerde kengetallen en uitgangspunten overeenkomen met de taxatiewijzer dan wel is een verklaring beschikbaar waarom de taxatiewijzer niet (volledig) is toegepast (comply or explain).
Indien getaxeerd is met behulp van huurwaardekapitalisatie, is geverifieerd dat de bepaalde huurwaarde overeenkomt met markthuurprijzen voor vergelijkbare objecten. Tevens is geverifieerd dat de kapitalisatiefactor overeenstemt met het rendement dat voor het desbetreffende type object in de markt wordt vereist, dan wel met verkoopprijzen.
Indien getaxeerd is met behulp van een vergelijkingsmethode, is geverifieerd dat de bepaalde waarde overeenkomt met marktprijzen voor vergelijkbare objecten.

Toelichting

Een taxatie heeft een natuurlijke bandbreedte. Ook de kengetallen in de taxatiewijzers, huurprijzen en verkoopprijzen kennen een dergelijke bandbreedte. Daarom is er bij de kwaliteitsbeoordeling van taxaties sprake van een statistische marge.
Indien getaxeerd is met behulp van huurwaardekapitalisatie, zal er gekeken worden naar de huurprijzen die in de praktijk worden betaald. Bij deze vergelijking moet natuurlijk rekening gehouden worden met de voorwaarden vastgelegd in het huurcontract etc. Daarom zal in de meeste gevallen een directe één of één vergelijking (ratio) tussen getaxeerde huurwaarde en betaalde huurprijs niet leiden tot een ratio 1.

Niet-woningtaxaties - Kwaliteitsbeoordeling getaxeerde (model)waarden

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Voordat de getaxeerde waarden worden gefiatteerd en bekend gemaakt (en voordat de Waarderingskamer de beoordeling van de nieuwe WOZ-taxaties uitvoert) heeft de gemeente geverifieerd of de taxatiewaarden voldoen aan de volgende eisen:
- de taxatie-opbouw sluit aan op de kengetallen en methodiek volgens de landelijke taxatiewijzer voor de desbetreffende categorie objecten (indien een dergelijke taxatiewijzer voor de categorie is opgesteld);
- de taxatie-opbouw sluit aan op de resultaten (bandbreedtes voor huurwaarden per categorie en locatie, bandbreedtes voor de kapitalisatiefactor per marktsegment) van de uitgevoerde marktanalyse (indien sprake is van huurwaardekapitalisatie);
- de getaxeerde waarde aansluit op de onderbouwing van de getaxeerde waarde.

Toelichting

Voor diverse categorieën niet-woningen zijn afzonderlijke beoordelingsprotocollen beschikbaar.