Taxatieverslag woningen

Vergelijkbaarheid verkochte woning op taxatieverslag

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Het taxatieverslag moet een herkenbare onderbouwing voor de burger vormen. Daarom moeten de op het taxatieverslag vermelde vergelijkbare marktgegevens wat betreft buurt, categorie, grootte en vastgestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen minimaal aan de volgende criteria voldoen:
1. woningen in dezelfde buurt
2. woningen van dezelfde categorie
3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%

Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze criteria worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijkbare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%, dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen.

Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor een huurwoning die gelegen is in een buurt met hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Het totaal aantal vermelde woningen onder "marktgegevens" (met of zonder gerealiseerde verkoopprijs) is in ieder geval drie.

De gemeente moet een redelijke inspanning verrichten om tot de beschreven onderbouwing met verkoopcijfers te komen. Indien het niet mogelijk blijkt om de vereiste onderbouwing te geven, dan moet vastliggen welke inspanningen de gemeente heeft gedaan om de onderbouwing tot stand te brengen.

Toelichting

De betekenis van het begrip "dezelfde buurt" zal afhankelijk zijn van het type woningen. Voor courante woningen zal dit in het algemeen overeen komen met de "CBS-buurt". Voor bijzondere woningen, waar marktgegevens schaarser zijn, zoals woonboerderijen, landhuizen en andere zeer grote woningen kan de "ligging" die nog als vergelijkbaar wordt ervaren door de burger een veel grotere afstand rechtvaardigen (bijvoorbeeld gehele buitengebied van de gemeente of wellicht zelfs buiten de gemeentegrenzen).
Op overeenkomstige wijze zal het begrip "vergelijkbare buurt" afhankelijk zijn van de soort woning. Voor courante woningen zal bij het vermelden van woningen uit een andere buurt alleen gekeken worden naar buurten die qua opbouw (soort woningen, bouwjaar) en aantrekkingskracht (leegstand e.d.) door de burger als vergelijkbaar worden ervaren.
Het begrip "dezelfde categorie" voor het kiezen van een vergelijkbare woning is ruimer dan dezelfde "soort-object-code". Als toelichting op de gedetailleerdheid van het begrip categorie wordt verwezen naar de categorie-indeling die in de vragenlijsten van de Waarderingskamer wordt gebruikt:
- flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen
- boven-, beneden- portiek-, etagewoningen
- eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen
- 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen
- vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen
- recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen

Er mag ook sprake zijn van een andere categorie-indeling die toegespitst is op de lokale markt.
Bij de beoordeling welke categorie vergelijkbaar is, moet vooral gekeken worden naar herkenning door de burger. Een vergelijking van studenten-/bejaardenwoningen met bijvoorbeeld flats/appartementen is goed mogelijk.

Alle rubrieken taxatieverslag woningen gevuld 

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Alle in het model taxatieverslag woningen genoemde rubrieken moeten gevuld zijn voor zover ze voor de desbetreffende woning relevant zijn.

Toelichting

Onder genoemde rubrieken vallen ook de toelichtende teksten die onderdeel uit maakt van het modeltaxatieverslag en de foto's.

Drie verkochte woningen op taxatieverslag

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Er worden drie verkochte woningen vermeld waarmee de belanghebbende de vastgestelde waarde van de eigen woning kan vergelijken.

Toelichting

Er mogen alleen minder dan drie verkochte woningen op het taxatieverslag worden vermeld, wanneer er rondom de waardepeildatum ook daadwerkelijk minder dan drie woningen verkocht zijn die in voldoende mate vergelijkbaar zijn. Voor de beoordeling of sprake is van voldoende vergelijkbaarheid wordt verwezen naar de kwaliteitseis "Juistheid: Vergelijkbaarheid verkochte woning op taxatieverslag".

Indien minder dan drie verkochte woningen beschikbaar zijn, wordt het aantal vermelde vergelijkbare woningen onder de rubriek "Geselecteerde verkochte woningen" aangevuld met niet verkochte woningen die wel voldoende vergelijkbaar zijn. Onder deze rubriek worden altijd drie woningen vermeld.

Alle verkopen beschikbaar voor taxatieverslag

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Alle gerealiseerde verkoopprijzen die aan een WOZ-object gekoppeld kunnen worden, zijn geanalyseerd en in de WOZ-administratie opgenomen, zodat beoordeeld kan worden of het wenselijk is deze verkoopprijs te gebruiken ter onderbouwing van de waarde van andere woningen.

Toelichting

Wanneer het verkochte object identiek is aan het in het kader van de Wet WOZ afgebakende object, is koppeling in ieder geval mogelijk. Deze koppeling is bijvoorbeeld ook mogelijk, wanneer er slechts sprake is van een klein verschil tussen het verkochte object en de WOZ-afbakening. Bijvoorbeeld de verkoop omvat ook een garage of een niet-aangrenzend hobbyweiland die niet in de WOZ-objectafbakening is betrokken.

In dat geval is er sprake van een koppeling tussen het WOZ-object van de woning, en niet aan het WOZ-object garage of WOZ-object weiland. Dan zal aangegeven moeten worden welk bedrag van de totale verkoopprijs betrekking heeft (volgens de uitgevoerde marktanalyse) op de garage, respectievelijk het hobbyweiland.

Koppeling is bijvoorbeeld niet mogelijk, wanneer de verkoopprijs een groter aantal WOZ-objecten omvat, waarbij niet het merendeel van de betaalde prijs één WOZ-object betreft. Bijvoorbeeld de verkoop door een woningcorporatie of een belegger van een complex met meerdere huurwoningen.

Indien bij de marktanalyse is gebleken dat de betaalde verkoopprijs niet in overeenstemming is met de marktwaarde van het verkochte object op de koopdatum, dan wordt dit op het taxatieverslag vermeld (zowel reden als mate van afwijking). Bijvoorbeeld verkoopprijs is inclusief garage die niet tot WOZ-object behoort, verkoopprijs € 20.000 onder marktniveau in verband met erfpacht.

De voorkeur gaat uit naar het vermelden van die verkochte woningen die aan de belanghebbende de meest inzichtelijke onderbouwing geeft. Dit betekent dat indien mogelijk verkoopprijzen die geen goede afspiegeling vormen van de marktwaarde (bijvoorbeeld in verband met bijzondere omstandigheden zoals erfpacht, familietransactie, verkoop in verhuurde staat etc.) niet worden gebruikt.

Wanneer echter in deze buurt of van dit type woningen geen verkopen beschikbaar zijn die overeenkomen met de "waarderingsficties", dan zijn deze verkopen, zoals verkopen van erfpachtrechten of verkopen in verhuurde staat soms wel de best mogelijke onderbouwing. In dat geval moet wel zichtbaar gemaakt worden waarom de betaalde prijs afwijkt van de marktwaarde en hoe groot dat verschil is.

Niet elk onderdeel met aparte waarde op taxatieverslag

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Wanneer onderdelen van de getaxeerde woning (WOZ-deelobjecten) afzonderlijk op het taxatieverslag worden vermeld (bijvoorbeeld woning, tuin, garage) dan wordt niet voor elk onderdeel een afzonderlijke waarde op het taxatieverslag woningen vermeld.

Alleen voor onderdelen (veelal bijgebouwen) waarbij in het taxatiemodel echt een prijs per afzonderlijk WOZ-deelobject wordt gehanteerd (bijvoorbeeld garage € 20.000, dakkapel € 4.000) kan dit kengetal ook op het taxatieverslag worden opgenomen.

Toelichting

De taxatie van een woning is geen rekensom. De schatting van de verwachte verkoopprijs komt dus niet voort uit een eenvoudige optelsom van onderdelen. Maar bij het maken van die schatting van de verwachte verkoopprijs is een vergelijking met andere woning wel belangrijk. Bij die vergelijking kan het concreet maken van een concreet verschil tussen twee woningen (één met een garage en één zonder, of één met een dakkapel en één zonder) kan het zichtbaar maken van een dergelijk kengetal wel helpen.

Apart taxatieverslag voor woningen in aanbouw

Kwaliteitsbegrip: Controleerbaarheid

Voor woningen in aanbouw wordt gebruik gemaakt van een afzonderlijk type taxatieverslag. Voor de woning in aanbouw is immers sprake van het waarderingsvoorschrift "gecorrigeerde vervangingswaarde". Omdat geen sprake is van een technische en functionele correctie ontbreken deze rubrieken. Hiermee is het taxatieverslag voor woningen in aanbouw een afzonderlijk type taxatieverslag.