Gebouwde objecten

Juiste aanduiding soort object

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Van elk WOZ-object is het soort object vastgelegd aan de hand van een soort-object-lijst.
Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van de landelijke uniforme soort-object-lijst die door de Waarderingskamer en de VNG wordt beheerd.
Voor woningen is deze soort-object-lijst (soort woning) uitgewerkt in de fotowijzer woningen.
Voor niet-woningen is deze soort-object-lijst als onderdeel van de set van landelijke taxatiewijzers beschikbaar via het WOZ-Datacenter.

Bandbreedte

Het maximaal aantal fouten is 1%

Wijze van meten

Steekproef, waarbij binnen de steekproef het aantal aangetroffen onjuiste codes niet groter mag zijn dan op grond van een 95% betrouwbaarheid verwacht mag worden bij de desbetreffende steekproefgrootte.

Toelichting

De toepassing van de landelijke Fotowijzer woningen en de soort-object-lijst voor niet-woningen is niet verplicht. Een gemeente kan ook een andere systematische codering hanteren. Echter het gebruik van de landelijke lijsten vereenvoudigt de informatie-uitwisseling met andere partijen en met andere gemeenten. De Fotowijzer woningen is bijvoorbeeld afgestemd met de brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs, zodat de uitwisseling van gegevens met deze beroepsgroepen wordt vereenvoudigd. Voor de niet-woningen is van belang dat de uniforme soort-object-lijst een belangrijke rol speelt bij de taxatie van niet-woningen met behulp van de taxatiewijzers en bij het registreren van marktgegevens in het WOZ-Datacenter.

Nauwkeurigheid grootte object

Kwaliteitsbegrip: Nauwkeurig

De aanduiding van de grootte van een woning wordt vastgelegd als gebruiksoppervlakte. Deze gebruiksoppervlakte wordt geregistreerd op het niveau van het WOZ-deelobject.

De aanduiding van de grootte van niet-woningen die getaxeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebeurt op basis van bruto-vloeroppervlakte (BVO). Voor niet-woningen die worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, wordt de grootte geregistreerd op basis van het verhuurbaar vloeroppevlakte (VVO).

De aanduiding van de grootte van.het object, of de aanduiding van de grootte van de diverse deelobjecten zoals dit in de administratie is vastgelegd, heeft een nauwkeurigheid van tenminste 5%.

Bandbreedte

Bij minder dan 2% van de objecten wordt de genoemde norm overschreden.

Wijze van meten

Steekproef

Toelichting

Wanneer in de registratie bij een woning een gebruiksoppervlakte staat vermeld van 100 m2, dan zal de werkelijke gebruiksoppervlakte van deze woning niet kleiner zijn dan 95 m2 en niet groter dan 105 m2. Omdat woningen primair getaxeerd worden op basis van onderlinge vergelijking gelden voor de nauwkeurigheid van de onderlinge verschillen tussen vergelijkbare woningen, strengere eisen:

De relatieve afwijking in vergelijking met vergelijkbare woningen mag maximaal 3% bedragen (bijvoorbeeld bij repeterende bouw is de basiswoning in werkelijkheid 100 m² maar er is sprake van woningen met en zonder aanbouw. In dat geval mag het onderlinge verschil tussen de woningen een afwijking hebben van maximaal 3% van de oppervlakte van de woning);

Bij volledig identieke woningen mag er geen verschil zijn in de geregistreerde gebruiksoppervlakte (dus relatieve afwijking is dus 0%);

Nauwkeurigheid bouwjaar

Kwaliteitsbegrip: Nauwkeurigheid

De aanduiding van het bouwjaar van het object of de aanduiding van de bouwjaren van de diverse deelobjecten heeft een maximale afwijking van 1 jaar, indien het bouwjaar 1992 of later is.
De aanduiding van het bouwjaar van het object of de aanduiding van de bouwjaren van de diverse deelobjecten heeft een maximale afwijking van 2 jaar, indien het bouwjaar is gelegen tussen 1950 en 1992.
De aanduiding van het bouwjaar van het object of de aanduiding van de bouwjaren van de diverse deelobjecten heeft een maximale afwijking van 5 jaar, indien het bouwjaar is gelegen tussen 1900 en 1950.
De aanduiding van het bouwjaar van het object of de aanduiding van de bouwjaren van de diverse deelobjecten heeft een maximale afwijking van 10 jaar, indien het bouwjaar is gelegen tussen 1800 en 1900.
De aanduiding van het bouwjaar van het object of de aanduiding van de bouwjaren van de diverse deelobjecten heeft een maximale afwijking van 25 jaar, indien het bouwjaar is gelegen voor 1800.

Bandbreedte

Bij minder dan 5% van de objecten wordt de genoemde norm overschreden.

Wijze van meten

Steekproef

Toelichting

De gegeven eisen komen overeen met de eisen aan de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). In de meeste gevallen zal het bouwjaar van een WOZ-object of van WOZ-deelobjecten ook overgenomen kunnen worden uit de BAG.

Echter binnen de BAG wordt uitsluitend het oorspronkelijke bouwjaar geregistreerd. In de WOZ-administratie wordt het bouwjaar geregistreerd op het niveau van WOZ-deelobjecten. Een WOZ-deelobject (bijvoorbeeld een aanbouw, een serre, een dakkapel etc.) kan dan ook een recenter bouwjaar hebben dan het bouwjaar in de BAG.

Indien geen exact bouwjaar bekend is (bijvoorbeeld voor bouwwerken die niet in de BAG worden geregistreerd), mag in de WOZ-administratie ook volstaan worden met de registratie van een bouwjaarklasse.

Grootte komt overeen met BAG

Kwaliteitsbegrip: Beheersbaarheid

De bij een gebouwd WOZ-object geregistreerde grootte komt overeen met de geregistreerde gebruiksoppervlakte in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG).

Bandbreedte

Bij minder dan 5% van de objecten wordt de genoemde norm overschreden.

Wijze van meten

Steekproef

Toelichting

Omdat een WOZ-object of een WOZ-deelobject niet altijd één op één overeenkomt met een BAG-object, betekent deze kwaliteitseis dat:
- wanneer het WOZ-object niet is gesplitst in deelobjecten en 1:1 overeenkomt met een verblijfsobject:
de WOZ-administratie en de BAG bevatten dezelfde gebruiksoppervlakte

- wanneer een verblijfsobject is gesplitst in twee of meer WOZ-deelobjecten (1:n relatie):
de optelling van de gebruiksoppervlakten van de deelobjecten in de WOZ-administratie is gelijk aan de gebruiksoppervlakte vastgelegd in de BAG;

- wanneer het WOZ-object een samenvoeging betreft van twee of meer verblijfsobjecten, en dit WOZ-object niet is gesplitst in deelobjecten (1:n relatie):
in de WOZ-administratie wordt ieder verblijfsobject gekoppeld aan een afzonderlijk WOZ-deelobject. De gebruiksoppervlakte van het WOZ-deelobject is gelijk aan de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject in de BAG;

- etc (m:n relatie).

De omschrijving gaat uit van registratie van de grootte op basis van gebruiksoppervlakte. Dit klopt in ieder geval voor de registratie van de objectkenmerken voor woningen.

Bij niet-woningen zal soms sprake zijn van registratie van de grootte op basis van BVO of VVO. De controle kan dan niet zijn of de oppervlakten aan elkaar gelijk zijn, maar of deze in een logische verhouding staan. Bijvoorbeeld de in de WOZ-administratie geregistreerde BVO zal altijd groter zijn dan de gebruiksoppervlakte in de BAG van het verblijfsobject waaraan dit WOZ-deelobject of deze WOZ-deelobjecten gekoppeld is.

Bouwjaar komt overeen met BAG

Kwaliteitsbegrip: Consistentie

Het bij een gebouwd WOZ-object geregistreerde bouwjaar komt overeen met het geregistreerde bouwjaar in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG).

Bandbreedte

Bij minder dan 5% van de objecten wordt de genoemde norm overschreden.

Wijze van meten

Steekproef

Toelichting

Omdat in de BAG het oorspronkelijke bouwjaar van een pand wordt geregistreerd en de WOZ uitgaat van het bouwjaar per WOZ-deelobject en omdat een WOZ-object of een WOZ-deelobject niet altijd één op één overeenkomt met een BAG-pand, betekent deze kwaliteitseis dat:
- wanneer het WOZ-object niet is gesplitst in deelobjecten en overeenkomt met één volledig pand: is in de WOZ-administratie hetzelfde bouwjaar vastgelegd als in de BAG;
- wanneer het WOZ-object volledig overeenkomt met één volledig pand, maar dit WOZ-object is gesplitst in twee of meer deelobjecten: is in de WOZ-administratie bij tenminste één deelobject hetzelfde bouwjaar vastgelegd als in de BAG. Het andere WOZ-deelobject of de andere WOZ-deelobjecten hebben hetzelfde of een recenter bouwjaar;
- wanneer het WOZ-object een samenvoeging betreft van twee of meer panden, zijn deze panden niet gekoppelde aan hetzelfde deelobject. Elk van de in de BAG geregistreerde bouwjaren is in de WOZ-administratie vastgelegd bij tenminste één deelobject.
- wanneer het WOZ-object een deel betreft van een pand is in de WOZ-administratie het geregistreerde bouwjaar gelijk aan of recenter dan het in de BAG geregistreerde bouwjaar voor dit pand. (bijvoorbeeld een "nieuwbouwappartement" binnen een bestaand grachtenpand);
- etc.
In de WOZ-administratie is de relatie naar een pand veelal niet direct gelegd. In de WOZ-administratie wordt een relatie naar een verblijfsobject gelegd. Uit de BAG blijkt dan in welk pand (of panden) dit verblijfsobject is gelegen.

Woningen - Verplichte velden objectgegevens

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Voor elke woning moet minimaal het onderstaande geregistreerd zijn:

- objectaanduiding;

- soort woning: Dit betreft de soort woning bepaald aan de hand van vaste definities. Er is hierbij gebruik gemaakt van de landelijke uniforme Fotowijzer Woningen.

- buurt: De buurt waarin de woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-buurt).

Indien noodzakelijk moeten de volgende gegevens uitgesplitst zijn naar het niveau van een WOZ-deelobject/ Het is mogelijk dat een WOZ-object met slechts één WOZ-deelobject is geregistreerd;
- type WOZ-deelobject

- grootte (bij woningen gebruiksoppervlakte)

- bouwjaar

- beoordeling kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging

Bij wijziging van één of meer kenmerken van een woning, is vastgelegd:

- beginGeldigheid wijziging

Wijze van meten

Steekproef of bestandsvergelijk

Niet-woningen - Verplichte velden objectgegevens

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Voor elke niet-woning moet minimaal het onderstaande geregistreerd zijn:
- objectaanduiding;
- soort object: Dit betreft het soort object bepaald aan de hand van vaste definities. Er is hierbij gebruik gemaakt van de landelijke uniforme soort-object-lijst van de Waarderingskamer;
- buurt: De buurt waarin de niet-woning is gelegen (bij voorkeur officiële CBS-buurt).

Indien noodzakelijk moeten de volgende gegevens uitgesplitst zijn naar het niveau van een WOZ-deelobject. Het is mogelijk dat een WOZ-object met slechts één WOZ-deelobject is geregistreerd:
- type deelobjecten (onderdelen), (alleen registreren indien uitsplitsing naar deelobjecten nodig is);
- grootte;
- bouwjaar;
- beoordeling kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging;
- bijzondere omstandigheden

Bij wijziging van één of meer kenmerken van een object, is vastgelegd:

- beginGeldigheid wijziging

Wijze van meten

Steekproef of bestandvergelijk (Stuf-WOZ/-TAX)