Gebouwde en ongebouwde uitgezonderde objecten

Gebouwde uitgezonderde objecten - Juistheid typering

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Als gebouwde uitgezonderde objecten worden aangewezen die gebouwde onroerende zaken die volledig bestaan uit:
- werktuigen;
- (gebouwde) waterverdedigingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen;
- kerken (onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard)
- waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen
- zuiveringsinstallaties (werken die zijn bestemd voor de zuivering van riool- en ander afvalwater en die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen).
Indien van één van de hierboven genoemde onroerende zaken een woning onderdeel uitmaakt, zal deze woning wel gewaardeerd moeten worden en zal de onroerende zaak dus niet in zijn geheel als uitgezonderd geregistreerd kunnen worden.

Gebouwde uitgezonderde objecten -Juiste gebruikscode

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Bij de gebouwde uitgezonderde onroerende zaken moet de gebruikscode "31" worden gebruikt.

Toelichting

De onroerende zaken met gebruikscode 31 maken onderdeel uit van de Basisregistratie WOZ en worden ook geleverd aan de Landelijke Voorziening WOZ. Dit in tegenstelling tot de ongebouwde uitgezonderde objecten. Deze ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten worden in de gemeentelijke WOZ-administratie voorzien van gebruikscode "80". Gebruikscode "80"komt daarom in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) niet voor.

Gebouwde uitgezonderde objecten - Vastlegging gegevens

Kwaliteitsbegrip: Volledigheid

Van de gebouwde uitgezonderde objecten moeten alle gegevens die gespecificeerd zijn in de Catalogus Basisregistratie WOZ (Catalogus WOZ-gegevens voor afnemers) zijn vastgelegd. Net als bij de beschikte WOZ-objecten moeten vastgelegd zijn:

• unieke en voor belanghebbende begrijpelijke aanduiding van de onroerende zaak. Deze aanduiding mag (in de locatieomschrijving) geen verwijzing bevatten naar een belanghebbende of andere verwijzingen naar personen;
• gerelateerd (in BAG actieve) verblijfsobject (ontleentAanduidingAan) en (in BAG actieve) gerelateerde nummeraanduiding (heeftAlsAanduiding) die zijn gebruikt om de onroerende zaak aan te duiden;
• grondoppervlakte code gebouwd/ongebouwd ("G") en gebruikscode ("31");
• gerelateerde (in BRK actieve) kadastrale percelen met toegekende oppervlakte of (in BRK actieve) kadastrale appartementen (toegekende oppervlakte ="0");
• gerelateerde (in BAG actieve) verblijfsobjecten (of standplaatsen of ligplaatsen) die geheel of gedeeltelijk deel uitmaken van deze onroerende zaak (isVerbondenMet);
• gerelateerde (in BAG actieve) panden die geheel of gedeeltelijk deel uitmaken van deze onroerende zaak (heeftPand) en die niet via een verblijfsobject zijn gekoppeld aan deze onroerende zaak;
  
• belanghebbende(n) (tenminste een belanghebbende eigenaar voor elk moment waarop deze onroerende zaak de status "0" heeft);

In afwijking van de algemene eisen voor beschikte objecten hoeven geen gegevens te worden vastgelegd over:

• vastgestelde waarde;
• status en dagtekening beschikking

Gebouwde uitgezonderde objecten - Geen waarde

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Gebouwde uitgezonderde objecten worden met gebruikscode 31 vastgelegd in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) en krijgen daarom geen waarde. Voor elk belastingjaar waarin de betreffende onroerende zaak op 1 januari geregistreerd is met gebruikscode "31", mag het WOZ-object geen waarde hebben. Als er wel een waarde is geregistreerd voor dat jaar dan moet dit met de statusBeschikking "02", "04" of "05" (vernietiging beschikking) zijn.

Bandbreedte

Geen. Alle voorkomende gevallen moeten in de Basisregistratie WOZ hersteld worden door vernietiging van de beschikking of correctie van de gebruikscode.

Wijze van meten

Bestandsanalyse vanuit Basisregistratie WOZ (LV WOZ)

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Juistheid typering openbare land- en waterwegen en spoorwegen voor openbaar vervoer

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Voor alle land-, water- en spoorwegen waarbij waardebepaling achterwege is gelaten dient te worden vastgesteld of voldaan is aan de criteria zoals opgenomen in artikel 2 lid 1 onder d van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ.

Wanneer niet uit een andere registratie (niet WOZ-administratie, bijvoorbeeld wegenlegger) blijkt dat de land- of waterweg openbaar is dient te worden vastgesteld dat deze weg voor iedereen toegankelijk is en als zodanig ook herkenbaar is.

De juistheid van de typering wordt eenmalig vastgesteld en vervolgens tenminste bij eigenarenmutaties.

Bandbreedte

De gemeente moet aannemelijk maken dat ze de juistheid van de typering heeft vastgesteld.

Wijze van meten

Steekproef, bestandsanalyse, kennisname van onderliggende documenten

Toelichting

Onder "openbare weg" vallen ook de parken, plantsoenen, waterpartijen, etc. en de onderdelen die volledig dienstbaar zijn aan deze openbare wegen zoals straatmeubilair, lichtmasten, verkeerinstallaties, standbeelden, monumenten, fonteinen, Abri's, hekken etc.

Daarnaast vallen er ook kunstwerken onder zoals viaducten, bruggen, sluizen, geluidsschermen etc.

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Juistheid typering bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Met uitzondering van de "kleine" ongebouwde percelen dient voor alle cultuurgrond waarbij waardebepaling achterwege is gelaten te worden vastgesteld of voldaan is aan de criteria zoals opgenomen in artikel 2 lid 1 onder a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ.
Ter verhoging van de uniformiteit en de doelmatigheid wordt waar mogelijk de typering als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond overgenomen uit een externe registratie (bijvoorbeeld "Basis percelen register" van het Ministerie van Landbouw of gegevens van de Kamer van Koophandel) of een andere interne registratie van officiële besluiten of -opgaven (bijvoorbeeld hinderwetvergunning, bouwvergunning). Dit geschiedt wanneer de definities overeenstemmen en de externe registratie beschikbaar is of eenvoudig beschikbaar kan komen.

Wanneer geen vastlegging beschikbaar is in een andere registratie kan waardebepaling, met uitzondering van de kleine percelen, op grond van dit uitzonderingsvoorschrift alleen achterwege worden gelaten, nadat inlichtingen zijn ingewonnen bij de eigenaar. De eigenaar dient de bedrijfsmatige exploitatie met stukken aan te tonen.

De juistheid van de typering dient eenmalig te worden vastgesteld en vervolgens tenminste bij eigenarenmutaties.

Onder 'klein' worden in dit geval de percelen verstaan met een geschatte waarde die kleiner is dan de in artikel 220h lid 1 Gemeentewet opgenomen waarde van € 12.000 (efficiencyvrijstelling).

Bandbreedte

De gemeente moet aannemelijk maken dat ze de juistheid van de typering heeft vastgesteld.

Wijze van meten

Steekproef, bestandsanalyse, kennisname van onderliggende documenten

Toelichting

Voor de beoordeling van het begrip "cultuurgrond" is het begrip landbouw uit artikel 312 Burgerlijk Wetboek (boek 7) maatgevend. Dit betekent bijvoorbeeld dat alle vormen van kweek van gewassen en het produceren van dierlijke producten (melk, eieren) tot gebruik van cultuurgrond behoren, maar dat het weiden van paarden voor bijvoorbeeld een manege niet behoort tot het gebruik als cultuurgrond.

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Juistheid typering natuurterrein

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Voor alle natuurterreinen waarbij waardebepaling achterwege is gelaten, dient te worden vastgesteld of voldaan is aan de criteria zoals opgenomen in artikel 2 lid 1 onder c van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ.

Dit betekent dat tenminste bekend moet zijn wat de bestemming van de desbetreffende onroerende zaak is en wie de eigenaar/beheerder van de als "natuurterrein" uit te zonderen onroerende zaak is.

De typering of de eigenaar/beheerder een rechtspersoon is met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stelt, volgt waar mogelijk de vastlegging in een externe registratie (bijvoorbeeld jurisprudentie) of een andere interne registratie.
Wanneer niet uit een andere registratie (niet WOZ-administratie) blijkt dat de eigenaar/beheerder voldoet aan de genoemde eisen, kan waardebepaling, met uitzondering van kleine percelen, op grond van dit uitzonderingsvoorschrift alleen achterwege worden gelaten, nadat inlichtingen zijn ingewonnen bij de eigenaar/beheerder om de rechtspersoonlijkheid en het doel vast te stellen. De eigenaar moet met stukken de rechtspersoonlijkheid en het doel aantonen (bijvoorbeeld inschrijving KvK en statuten).

De juistheid van de typering dient eenmalig te worden vastgesteld en vervolgens alleen bij eigenarenmutaties

Bandbreedte

De gemeente moet aannemelijk maken dat ze de juistheid van de typering heeft vastgesteld.

Wijze van meten

Steekproef, bestandsanalyse, kennisname van onderliggende documenten

Toelichting

Voor algemeen erkende beheerders zoals Staatsbosbeheer, Vereniging Natuurmonumenten, etc. hoeven geen inlichtingen te worden ingewonnen. Deze vallen onder de categorie dat uit externe registratie bekend is dat voldaan is aan de gestelde eisen.

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Juistheid typering Natuurschoonwet (NSW-)landgoederen

Kwaliteitsbegrip: Juistheid

Voor alle NSW-landgoederen waarbij waardebepaling achterwege is gelaten dient te worden vastgesteld of voldaan is aan de criteria zoals opgenomen in artikel 2 lid 1 onder b van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ.

Waardebepaling van een volledige onroerende zaak op basis van de typering "landgoed" is alleen mogelijk, wanneer op het betreffende WOZ-object in het geheel geen gebouwen voorkomen. Een landgoed waarop gebouwen staan, krijgt wel een waarde, maar dan is alleen het ongebouwde deel van de totale grondoppervlakte van landgoed buiten de waardebepaling gelaten.

De typering volgt waar mogelijk de vastlegging in een externe registratie (Ministerie van Landbouw) of een gemeentelijke vastlegging van aangewezen landgoederen.

Wanneer niet uit een andere registratie (niet WOZ-administratie) blijkt dat het landgoed is aangewezen op grond van de Natuurschoonwet 1928 dan dienen inlichtingen te worden ingewonnen bij de eigenaar om vast te stellen dat het landgoed is aangewezen en dat is voldaan aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de Natuurschoonwet bedoelde voorwaarden. De eigenaar moet in dat geval met stukken aantonen dat het landgoed is aangewezen en dat is voldaan aan de voorwaarden.

De juistheid van de typering dient eenmalig te worden vastgesteld en vervolgens tenminste bij eigenarenmutaties.

Bandbreedte

De gemeente moet aannemelijk maken dat ze de juistheid van de typering heeft vastgesteld.

Wijze van meten

Steekproef, bestandsanalyse, kennisname van onderliggende documenten

Toelichting

Gewaarborgd moet worden dat alleen de ongebouwde delen van het landgoed als ongebouwde uitgezonderde onroerende zaak in de WOZ-administratie zijn vastgelegd. Voor de gebouwen die aanwezig zijn op het landgoed moet wel waardebepaling, waardevaststelling en registratie in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) plaatsvinden. De ongebouwde delen van het landgoed vormen alleen een zelfstandig WOZ-object, wanneer deze op grond van eigendom of gebruik als zelfstandig aan te merken zijn. In de regel zullen de ongebouwde (uitgezonderde) delen van een landgoed wel in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) als onderdeel van een WOZ-object met de aanduiding "Deels gebouwd, deels ongebouwd".

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Niet uitzoeken kleine percelen ongebouwd

Kwaliteitsbegrip: Doelmatigheid

Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de WOZ-administratie te waarborgen. Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorg dragen dat de gehele kadastrale oppervlakte en alle objecten in de WOZ-administratie zijn opgenomen en anderzijds dat er geen objecten ten onrechte zijn aangewezen als een uitgezonderd WOZ-object. Een redelijke inspanning betekent dan ook dat in sommige situaties een WOZ-object aangemerkt kan worden als een uitgezonderd object, zonder dat geverifieerd is of aan alle voorwaarden voor de uitzondering is voldaan. Dit betekent bijvoorbeeld dat ongebouwde percelen waarvan naar verwachting de waarde lager is dan het bedrag van de efficiencyvrijstelling in de Gemeentewet aangemerkt kunnen worden als uitgezonderd object, zodat verdere waardebepaling en registratie in de Basisregistratie (LV WOZ) achterwege blijft, zonder dat geverifieerd is of er bijvoorbeeld sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond.

Toelichting

Op grond van doelmatigheidsoverwegingen hoeft de gemeente voor ongebouwde percelen met een geschatte waarde die kleiner is dan € 12.000 de juistheid van de typering als uitgezonderd object niet nader te onderzoeken. Deze kwaliteitseis sluit aan bij de in art. 220h, lid 1, van de Gemeentewet opgenomen efficiencyvrijstelling. Op basis van een agrarische grondprijs van bijvoorbeeld € 8,00 /m2 betekent dit dat voor ongebouwde percelen met agrarische bestemming en een oppervlakte tot circa 1.500 m2 geen nadere inlichtingen ingewonnen behoeven te worden. Uiteraard kan de agrarische grondprijs alleen toegepast worden indien het ongebouwde perceel als bestemming landbouwgrond zonder bebouwingsmogelijkheid heeft. Voor ongebouwde percelen met algemene bebouwingsmogelijkheden is de waarde in het economische verkeer aanzienlijk hoger. Daarmee zal dan ook de oppervlakte per perceel waarbij deze doelmatigheidsvrijstelling nog van toepassing kan zijn sterk dalen. Afhankelijk van de ligging en bebouwingsmogelijkheden kan dit zelfs aanzienlijk minder dan 100 m2 zijn.

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Niet uitzoeken kleine onderdelen binnen boerderij

Kwaliteitsbegrip: Doelmatigheid

Binnen een agrarisch complex wordt geen nader onderzoek gedaan of alle gebruikte percelen daadwerkelijk als cultuurgrond worden gebruikt.
Er wordt beoordeeld of de desbetreffende agrarisch ondernemer in zijn algemeenheid zich bezig houdt met de bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond. Indien dit het geval is valt alle (cultuur) grond onder de uitzondering. De gebouwen, de ondergrond van deze gebouwen en het erf worden buiten deze "uitzondering" gelaten.

Toelichting

Deze kwaliteitseis betekent dat een gemeente bijvoorbeeld geen onderzoek doet of een agrarisch ondernemer een enkel weiland binnen zijn bedrijf gebruikt voor het weiden van paarden.

Ongebouwde uitgezonderde objecten - Controleerbaarheid vaststelling juistheid typering

Kwaliteitsbegrip: Controleerbaar

Voor alle ongebouwde uitgezonderde objecten moet zijn vastgelegd op basis van welke uitzonderingsgrond waardebepaling, registratie in de Basisregistratie (LV WOZ) etc. achterwege is gelaten (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, natuurterrein, openbare weg).
Tevens moet de gemeente kunnen aangeven op basis van welke informatie men tot het oordeel "uitgezonderd" is gekomen (bijvoorbeeld:
- afgeleid uit externe registratie, zoals wegenlegger of landbouwtelling;
- op basis ingevuld inlichtingenformulier;
- op basis van afgehandeld bezwaarschrift;
- etc.).
Daarnaast moet de gemeente kunnen aangeven wanneer het van toepassing zijn van de "uitzondering" voor het laatst beoordeeld is.
De eis dat controleerbaar moet zijn waarom een ongebouwde onroerende zaak buiten de waardebepaling, waardevaststelling en registratie in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) is gelaten, geldt ongeacht de wijze van vastlegging van de ongebouwde uitgezonderde objecten.

Wijze van meten

Steekproef, bestandsanalyse, kennisname van onderliggende documenten.

Toelichting

Wanneer de gemeente ervoor heeft gekozen om de ongebouwde uitgezonderde objecten volledig conform de regels voor de objectafbakening in het WOZ-objectenbestand op te nemen, kunnen deze ongebouwde uitgezondere WOZ-objecten worden aangeduid door gebruik te maken van de gebruikscode 80 "ongebouwde uitgezonderde objecten". Door gebruik te maken van de "soort object code" kan worden aangegeven welke uitzonderingsgrond bepalend is (code 4124 "bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond"; 4123 "natuurterrein" of 4121 "openbare land- en waterweg en banen voor openbaar vervoer per rail".
Bij deze werkwijze kan de gemeente de datum van controle en de wijze van controle vastleggen door gebruik te maken van de gegevens gedefinieerd in de entiteit "CTL" (Controle) "Gegevens voor procesmatige controle objectkenmerken" zoals gedefinieerd in het Gegevenswoordenboek WOZ.

Wanneer de gemeente ervoor heeft gekozen om de ongebouwde uitgezonderde objecten in het WOZ-objectenbestand op te nemen in de vorm van "containers", kunnen de ongebouwde uitgezonderde objecten ook worden aangeduid door gebruik te maken van de gebruikscode 80: "ongebouwde uitgezonderde objecten". Welke uitzonderingsgrond van toepassing is, zal dan blijken uit de aanduiding van de desbetreffende container.
Voor het vastleggen van datum en wijze van controle zal hierbij gebruik gemaakt worden van een afzonderlijke vastlegging van de betrokken kadastrale percelen, bijvoorbeeld in de vorm van een Excel bestand. 

Wanneer de ongebouwde uitgezonderde objecten zijn vastgelegd in een ander administratief bestand en/of in een GIS-systeem, moet uit deze vastlegging voor alle eigendommen die niet zijn vastgelegd in het WOZ-objectenbestand vastgelegd zijn welke uitzonderingsgrond van toepassing is en op welke wijze en wanneer dit geverifieerd is.