Beoordelingsprotocol woningen

Waarvoor kunt u dit beoordelingsprotocol gebruiken?

Gemeenten kunnen bij hun kwaliteitscontrole van de nieuwe taxaties gebruik maken van het Beoordelingsprotocol woningen. Doelen van het Beoordelingsprotocol woningen zijn:

  • systematische controle van de taxaties van woningen
  • handreiking voor de beoordeling van woningtaxaties opgeleverd door een taxatiebureau
  • kwaliteitscontrole taxatieverslagen vóór verzending van de beschikkingen

De meest actuele versie van het Beoordelingsprotocol WOZ-taxaties woningen betreft de waardepeildatum 1 januari 2025. Hier in staan handreikingen voor:

  • de kwaliteitsbeoordeling op basis van ratio's (per woning en groepen woningen)
  • de analyse van de aansluiting van taxaties op marktprijzen die is gedefinieerd in de "Standaard voor ratio-controles", gebaseerd op de internationale standard
  • de kwaliteitsbeoordeling op basis van vergelijking met bijvoorbeeld oude waarden.

Nadat vorig in dit Beoordelingsprotocol de controle op "scheefheid van de taxaties" was toegevoegd, is dit jaar dit onderwerp iets aangepast op basis van de ervaringen.

Belang analyse scheefheid taxaties

De WOZ-waarden van woningen worden gebruikt voor belastingheffing. Daarbij is ervoor gekozen dat het te betalen bedrag afhankelijk is van de waarde van de woning. Wanneer een woning een tweemaal zo hoge waarde heeft, wordt voor die woning ook tweemaal zoveel belasting betaald.

Maar wanneer goedkope woningen relatief hoog zijn getaxeerd, terwijl duurdere woningen relatief laag zijn getaxeerd, dan klopt dit niet meer. De woning die een tweemaal zo hoge marktwaarde heeft, heeft dan bijvoorbeeld maar een WOZ-waarde, die 90% hoger is dan van die goedkope woning.

In dat geval spreken we over scheefheid van de taxatie. Die scheefheid kan twee kanten op werken. De duurdere woningen zijn gemiddeld "lager" getaxeerd (een relatief lage ratio) of de duurdere woningen zijn relatief hoger gewaardeerd (een relatief hoge ratio).

Om te zorgen dat iedereen een juist aandeel van de totale belastingen betaald, willen we dat beide vormen van scheefheid van de WOZ-waarden voorkomen worden.

Hoe beoordelen we scheefheid van WOZ-taxaties in het beoordelingsprotocol

Ook voor het beoordelen van de scheefheid kijken we naar de ratio's. We bekijken of de ratio's voor de goedkope woningen op hetzelfde niveau liggen als voor de duurdere woningen. Ook hier kijken we naar de gemiddelde ratio voor een groep woningen.

Om deze analyse systematisch uit te voeren delen we alle woningen in een gemeente in in tien even grote groepen. In de eerste groep zitten dan de tien procent woningen met de laagste WOZ-waarden en in de laatste groep de tien procent woningen met de hoogste WOZ-waarden. Deze tien groepen noemen we "decielen".

Binnen ieder deciel zullen ook weer een aantal woningen verkocht zijn. Van de verkochte woningen in een deciel kan de ratio en dus ook de gemiddelde ratio berekend worden. Door deze ratio te beoordelen kan men zien of er sprake is van een oplopende reeks ratio's of juist een aflopende reeks ratio's. Wanneer er in een bepaald deciel minder dan tien woningen zijn verkocht (minder dan tien ratio's) dan is het verstandig om dit deciel buiten de analyse te houden.

In het beoordelingsprotocol zijn daarom deze gemiddelde ratio's per deciel opgenomen. Omdat de grenzen voor de decielen in elke gemeente anders zullen liggen, is het ook goed om aan te geven welke woningen precies in een deciel horen (dus bijvoorbeeld dit deciel betreft alle woningen met een WOZ-waarde tussen € 300.000 en € 375.000).

Twee manieren om decielen in te delen

Voor de waardepeildatum 1 januari 2025 is een tweede manier toegevoegd om de indeling van decielen te maken. Naast het indelen van alle woningen in een gemeente in tien gelijke groepen (qua aantal woningen) met een oplopende WOZ-waarde, is het ook mogelijk om alle verkochte woningen in tien gelijke groepen (qua aantal verkochte woningen) in te delen en dan op basis van oplopende verkoopprijs. Beide indelingen geven een iets ander beeld, maar helpen wel om een eventuele scheefheid van taxatie te herkennen (en te voorkomen).