Uitleg beoordelingsprotocol Basisregistratie Kadaster (BRK)

Synchroon houden administraties helpt bij de volledigheid, het actueel houden van de WOZ-administratie en het maken van terugmeldingen aan de basisregistratie Kadaster

Het met in overeenstemming houden van beide registraties helpt bij:

- het zorgen dat de WOZ-administratie volledig is. Immers wanneer een in de Basisregistratie Kadaster geregistreerd kadastraal perceel of kadastraal appartement niet in de WOZ-administratie staat, ontbreekt mogelijk een WOZ-object in de WOZ-administratie (in de LV WOZ).

- het zorgen dat de gegevens in de WOZ-administratie actueel blijven. Immers mutaties in de Basisregistratie Kadaster, bijvoorbeeld een verkoop van een kadastraal perceel, geven een signaal dat mogelijk in de afbakening van een WOZ-object of de aangewezen belanghebbende eigenaar binnen de WOZ-administratie een mutatie moet worden doorgevoerd;

- het doen van terugmeldingen aan de Basisregistratie Kadaster als er sprake is van gerede twijfel over de juistheid van de gegevens.

Kadastrale percelen

Heel het grondgebied van Nederland is ingedeeld in kadastrale percelen. Van deze kadastrale percelen is niet alleen een sleutel (kadastrale identificatie) en aanduiding (kadastrale gemeente, sectie en perceelnummer) bekend, maar ook de kadastrale oppervlakte en de geometrie op de kaart.

Net zoals heel Nederland is ingedeeld in kadastrale percelen, wordt op grond van het afbakeningsvoorschrift van artikel 16 van de Wet WOZ ook heel Nederland opgedeeld in "onroerende zaken", die verder worden aangeduid als "WOZ-objecten". De koppeling tussen WOZ-objecten en kadastrale percelen in de WOZ-administratie, aangeduid als "bevatKadastraleObjecten" is om meerdere redenen van belang:

- Waterschappen gebruiken voor ongebouwde objecten de kadastrale oppervlakte als heffingsmaatstaf en voor gebouwde objecten de WOZ-waarde. Zij moeten daarbij waarborgen dat enerzijds elk perceel in de belastingheffing wordt betrokken, maar anderzijds ook geen enkel (deel van een perceel) naar beide heffingsmaatstaven wordt aangeslagen.

- De gegevens in de Basisregistratie Kadaster over de zakelijk gerechtigden van een perceel zijn van belang voor het aanwijzen van en actueel houden van de belanghebbende eigenaar van een WOZ-object.

- Verkopen en daarmee verkoopprijzen worden in het Kadaster geregistreerd gekoppeld aan kadastrale percelen en de gemeente moet deze aan het juiste WOZ-object koppelen.

- Door deze koppeling kan de Basisregistratie Kadaster een belangrijk hulpmiddel zijn om te waarborgen dat de WOZ-administratie volledig is.

Het uitgangspunt is dat elk kadastraal perceel gekoppeld is aan één of meer WOZ-objecten. Bij dit uitgangspunt moet wel rekening gehouden worden met enerzijds "ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten" en anderzijds "sluimerende WOZ-objecten".

Registratie ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten

Artikel 16 van de Wet WOZ bepaalt dat elke stukje grond in Nederland onderdeel uitmaakt van een WOZ-object. Maar op grond van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat van veel ongebouwde WOZ-objecten geen waarde hoeft te worden bepaald. Dat geldt voor bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, de ongebouwde delen van landgoederen, natuurterreinen beheerd door natuurorganisaties en openbare (water) wegen en spoorbanen voor openbaar vervoer.

Deze ongebouwde WOZ-objecten waarvoor geen waarde bepaald hoeft te worden duiden we aan als "ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten". Omdat er geen waarde getaxeerd hoeft te worden en er dus ook geen jaarlijkse WOZ-beschikking naar een belanghebbende gestuurd hoeft te worden gelden voor deze objecten aangepaste eisen voor de registratie.

Voor ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten geldt dat deze niet worden opgenomen in de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Voor de binnengemeentelijke administratie geldt de eis dat deze ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten zodanig geregistreerd moeten zijn dat de registratie gebruikt kan worden voor het bewaken van de volledigheid van de registratie van (niet uitgezonderde) WOZ-objecten en voor het beoordelen of mutaties bij de kadastrale percelen die gekoppeld zijn aan deze ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten tot gevolg hebben dat de uitzondering vervalt en sprake moet zijn van een "regulier WOZ-object".

Dit betekent dat in de praktijk in de gemeentelijke administratie deze ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten vaak geregistreerd als "containers". Deze containers zijn in feite WOZ-objecten die niet voldoen aan alle voorschriften voor een correcte afbakening van WOZ-objecten. Bijvoorbeeld in een container worden alle percelen (bijvoorbeeld percelen cultuurgrond) van een bepaalde agrarisch ondernemer in de gemeente geregistreerd. Of een container omvat alle openbare waterwegen binnen de gemeente.

Doordat in de gemeentelijke administratie alle ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten worden geregistreerd met gebruikscode "80", kan worden gezorgd dat deze WOZ-objecten niet worden gesynchroniseerd met de LV WOZ. In de LV WOZ komt de gebruikscode "80" dan ook niet voor. Maar WOZ-objecten met gebruikscode "80" spelen wel een belangrijk rol bij de beoordeling van de volledigheid van de WOZ-administratie aan de hand van kadastrale percelen, omdat veel percelen en zeker ook een groot deel van de oppervlakte van de gemeente gekoppeld zijn aan deze ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten. Omdat de ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten niet leiden tot communicatie met belanghebbenden en ook niet gesynchroniseerd worden met de LV WOZ, is het ook toegestaan om deze objecten te registreren in een ander systeem dan de gemeentelijke WOZ-applicatie. Dit kan bijvoorbeeld een GIS-systeem zijn.

In het beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster wordt afzonderlijk aandacht besteed aan de ongebouwd uitgezonderde WOZ-objecten (objecten met gebruikscode "80").

Grondoppervlakte en toegekende oppervlakte

In de WOZ-administratie wordt de grondoppervlakte van een WOZ-oppervlakte geregistreerd. In de Basisregistratie Kadaster staat de oppervlakte van het perceel in de "kadastrale grootte". Wanneer een WOZ-object één op één overeenkomt met het kadastrale perceel dan zullen beide oppervlakten aan elkaar gelijk (moeten) zijn.

Omdat lang niet altijd een WOZ-object volledig overeenkomt met een kadastraal perceel, wordt in de WOZ-administratie nog een extra oppervlakte geregistreerd. Dat is de toegekende oppervlakte. Dit gegeven wordt geregistreerd op de relatie tussen het WOZ-object en het kadastrale perceel. Met dit attribuut toegekende oppervlakte op de relatie kunnen alle meer complexere relaties tussen een WOZ-object en een kadastraal perceel worden geregistreerd.

- Een WOZ-object is gekoppeld aan twee percelen elk met een kadastrale grootte van 100 m². Op elk van beide relaties wordt dan de toegekende oppervlakte 100 m² geregistreerd en de grondoppervlakte van het WOZ-object is 200 m².

- Een WOZ-object bestaat uit een gedeelte van een kadastraal perceel. Het perceel heeft een kadastrale grootte van 600 m². Het gedeelte van het kadastrale perceel dat bij dit WOZ-object hoort, is 100 m². In dit geval is de grondoppervlakte van het WOZ-object en de toegekende oppervlakte op de relatie beide 100 m².

- Een WOZ-object bestaat uit een kadastraal perceel van 200 m² en uit een gedeelte van het naastgelegen perceel van 600 m². Op de relatie met dit tweede kadastrale perceel wordt de toegekende oppervlakte 100 m² geregistreerd. De grondoppervlakte van het WOZ-object is 300 m² en dat is gelijk aan de optelling van de toegekende oppervlakte van 200 m² op de ene relatie en de toegekende oppervlakte op de andere relatie van 100 m².

Er gelden bij het registreren van deze grondoppervlakte en toegekende oppervlakte dus een aantal reken- of controleregels:

- De geregistreerde grondoppervlakte van een WOZ-object moet altijd gelijk zijn aan de optelling van de toegekende oppervlakte op de bevatKadastraleObjecten-relaties. Deze eis geldt in feite op elk moment in de tijd. Dus een wijziging van het attribuut grondoppervlakte zal altijd gebeuren op hetzelfde moment als wijziging van één of meer van de geregistreerde toegekende oppervlakten.

- De toegekende oppervlakte kan nooit groter zijn dan de geregistreerde kadastrale grootte van het gekoppelde perceel;

- Als een kadastraal perceel is gekoppeld aan meerdere WOZ-objecten, mag de optelling van de toegekende oppervlakten voor die relaties nooit groter zijn dan de kadastrale grootte van het perceel.

Het is belangrijk om te realiseren dat wanneer het waterschap een kadastraal perceel heeft uit de Basisregistratie Kadaster met een oppervlakte van 2000 m² en vanuit de LV WOZ twee WOZ-objecten die gekoppeld zijn aan dit kadastrale perceel elk met een toegekende oppervlakte van 200 m2, dat het waterschap dan voor de resterende 1600 m² van dit kadastrale perceel een aanslag zal opleggen als ongebouwde onroerende zaak. Het is dus van belang dat de gemeente als bronhouder van de LV WOZ ook controleert dat wanneer de kadastrale grootte van een perceel groter is dan de optelling van de toegekende oppervlakte bij de aan dit perceel gekoppelde WOZ-objecten, het klopt dat het resterende deel van het kadastrale perceel aangemerkt moet worden als "ongebouwd uitgezonderd WOZ-object".

Bovenstaande registratie van grondoppervlakte en toegekende oppervlakte en bovenstaande reken- en controleregels gelden bij WOZ-objecten die eenduidig aan een kadastraal perceel kunnen worden gekoppeld. Hieronder gaan we onder "Kadastrale appartementen" in op de registratie van deze attributen bij deze kadastrale appartementen en ook bij andere niet grondgebonden WOZ-objecten, zoals boven- en benedenwoningen, appartementen in meergezinswoningen of units in bedrijfsverzamelgebouwen.

Meegetaxeerde oppervlakte (per kadastraal perceel)

De WOZ-administratie kent niet alleen de gegevens grondoppervlakte en toegekende oppervlakte, maar ook het attribuut "meegetaxeerde oppervlakte gebouwd" per WOZ-object en "meegetaxeerde oppervlakte" op de relatie tussen een WOZ-object en een kadastraal perceel.

Het attribuut meegetaxeerde oppervlakte gebouwd en de bijbehorende attributen op de bevatKadastraleObjecten-relatie wordt voor de meeste WOZ-objecten niet gebruikt en blijft dus leeg. Dit attribuut wordt alleen gebruikt en van een waarde voorzien als het WOZ-object is aangeduid als een object dat "gedeeltelijk gebouwd, gedeeltelijk ongebouwd" is. Deze objecten worden wel aangeduid als "code B-objecten", omdat bij de WOZ-objecten de "code gebouwd/ongebouwd" wordt gevuld wordt met de letter "B" van beide.

Hoewel veel WOZ-objecten fysiek bestaan uit een gebouw en een stuk grond, bijvoorbeeld een woning met een tuin, worden de meeste van deze WOZ-objecten niet aangeduid met een "B", maar met een "G", omdat deze WOZ-objecten toch worden gezien als gebouwde objecten. Dat hangt samen met het feit dat de waarde van de tuin ook onderdeel uitmaakt van de waarde van het WOZ-object.

Er is uitsluitend sprake van een code "B", wanneer een ongebouwd deel van een WOZ-object bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven (vrijgesteld is). Dat is bijvoorbeeld het geval bij een agrarisch object, waarbij in de afbakening van het WOZ-object met de boerderij ook een weiland is meegenomen. Dat weiland is vrijgesteld en zit dus niet in de waarde. Bij dit WOZ-object is dan sprake van een meegetaxeerde oppervlakte gebouwd die overeenkomt met de grondoppervlakte van het WOZ-object, minus de oppervlakte van het uitgezonderde weiland. Deze meegetaxeerde oppervlakte gebouwd moet ook nog "verdeeld" worden over de kadastrale percelen die gekoppeld zijn aan het WOZ-object. Ook hier geldt dan dat de meegetaxeerde oppervlakte gebouwd gelijk moet zijn aan de optelling van de meegetaxeerde oppervlakte bij de bevatKadastraleObjecten-relaties. Verder kan een meegetaxeerde oppervlakte gebouwd nooit groter of gelijk zijn dan de grondoppervlakte van het WOZ-object en kan de meegetaxeerde oppervlakte op een bevatKadastraleObjecten-relatie nooit groter zijn dan de toegekende oppervlakte op diezelfde relatie.

Kadastrale appartementen

Naast kadastrale percelen staan in de Basisregistratie Kadaster ook kadastrale appartementen geregistreerd. Ook kadastrale appartementen hebben een sleutel (kadastrale identificatie) en een aanduiding (kadastrale gemeente, sectie, perceelnummer gevolgd door een appartementsindex). Kadastrale appartementen hebben echter geen oppervlakte (kadastrale grootte).

Kadastrale appartementen worden net als de kadastrale percelen gekoppeld aan WOZ-objecten met de bevatKadastraleObjecten-relatie. Door deze relatie wordt ook hier informatie ontleend aan de Basisregistratie Kadaster over de actuele zakelijk gerechtigde en over transacties en verkoopprijzen. Verder helpen ook de kadastrale appartementen uit de Basisregistratie Kadaster om de WOZ-administratie volledig te houden. Immers alle kadastrale appartementen zullen gekoppeld moeten zijn aan een WOZ-object en deze kadastrale appartementen zullen niet gekoppeld zijn aan een WOZ-object met de status "ongebouwd uitgezonderd".

Omdat een kadastraal appartement geen kadastrale grootte heeft zal op de bevatKadastraleObjecten-relatie ook het attribuut toegekende oppervlakte geenWaarde hebben (of eventueel "0", wanneer de relatie betrekking heeft op een koppeling aan een kadastraal perceel. Wanneer bijvoorbeeld een pand met daarin een bovenwoning en een benedenwoning gesplitst is in twee kadastrale appartementen, dan kunnen de WOZ-objecten die betrekking hebben op de boven- en benedenwoning ieder gekoppeld worden aan het desbetreffende kadastrale appartement.

Echter een dergelijk pand zal niet zijn gesplitst in kadastrale appartementen als het gehele pand in eigendom is van één eigenaar die beide woningen verhuurd. In de situatie van deze verhuurde boven- en benedenwoning kan er dus geen bevatKadastraleObjecten-relatie worden gelegd naar een kadastraal appartement. Omdat deze relatie wel altijd verplicht is wordt voor beide woningen de bevatKadastraleObjecten-relatie gelegd naar het kadastraal perceel. Maar omdat niet de oppervlakte van het perceel gekoppeld kan worden aan de bovenwoningen en/of de benedenwoning, krijgt ook in dit geval, net als bij de koppeling aan kadastrale appartementen de bevatKadastraleObjecten-relatie de toegekende oppervlakte "0".

In de situatie van een koppeling aan een kadastraal appartement of een koppeling aan een kadastraal perceel bij gestapelde bouw (woningen binnen een meergezinswoning, units in een bedrijfsverzamelgebouw etc.) is de toegekende oppervlakte dus altijd "0" of geenWaarde. Dat betekent dat ook de grondoppervlakte van deze WOZ-objecten 0 m² zal zijn.

Het is ook mogelijk dat een WOZ-object gekoppeld is aan zowel een kadastraal appartement als aan een kadastraal perceel. Doe doet zich bijvoorbeeld voor wanneer de eigenaar van een (kadastraal) appartement op de begane grond een aangrenzend stuk grond koopt om de tuin uit te breiden. Omdat alleen op de relatie naar het kadastrale perceel het attribuut toegekende oppervlakte wordt gevuld, zal de grondoppervlakte van dit WOZ-object alleen betrekking hebben op de oppervlakte van "dit extra stuk tuin" en dus niet bijvoorbeeld de gehele tuin.

Door deze werkwijze bij de registratie van de toegekende oppervlakte bij de koppeling aan kadastrale appartementen en de koppeling van gestapelde bouw aan kadastrale percelen. wordt niet de gehele (kadastrale) oppervlakte gekoppeld aan WOZ-objecten. In de Basisregistratie Kadaster komt dit tot uitdrukking in het feit dat onder het complex met appartementsrechten ook nog een kadastraal perceel ligt (met een kadastrale aanduiding, een kadastrale grootte en de geometrie). Maar er kunnen geen rechten worden gekoppeld aan dit perceel onder een appartementencomplex. Immers de rechten kunnen uitsluitend betrekking hebben op de kadastrale appartementen. Daarom wordt dit perceel onder een kadastraal appartementencomplex wel aangeduid als een "sluimerend perceel". Deze werkwijze wordt ook in de WOZ-registratie doorgevoerd met de "sluimerende WOZ-objecten".

Sluimerende WOZ-objecten

Het kadastrale perceel dat de ondergrond vormt van een complex met kadastrale appartementen wordt in de Basisregistratie Kadaster geregistreerd met een eigen sleutel een kadastrale aanduiding (kadastrale gemeente, sectie en perceelnummer, waarbij het perceelnummer niet gelijk is aan het perceelnummer dat gebruikt wordt bij de aanduiding van de kadastrale appartementen), kadastrale grootte en geometrie. Omdat deze percelen en de bijbehorende oppervlakte ook gebruikt worden voor bijvoorbeeld het beoordelen van de volledigheid van de WOZ-administratie of voor het beoordelen of er sprake is van oppervlakte die het waterschap moet betrekken in de heffing voor ongebouwde objecten, is het belangrijk dat ook dit perceel teruggevonden kan worden in de WOZ-administratie.

Deze kadastrale percelen die de ondergrond vormen van kadastrale percelen worden wel aangeduid als sluimerende percelen, omdat er niemand als eigenaar van een dergelijk perceel geregistreerd kan worden. Om te zorgen dat die sluimerende percelen wel gekoppeld kunnen worden in de WOZ-administratie, bestaan ook in de WOZ-administratie sluimerende WOZ-objecten. Doordat het sluimerend perceel gekoppeld wordt aan het WOZ-object, inclusief de volledige kadastrale grootte, is er geen onduidelijkheid bij het waterschap (het sluimerend WOZ-object zal worden aangeduid als een gebouwd object) voor de belastingheffing. Ook bij de volledigheidscontrole is er sprake van een sluitende situatie.

De sluimerende WOZ-objecten worden niet alleen toegepast bij splitsing in kadastrale appartementen. Ook bij huurwoningen in een meergezinswooncomplex (boven- en benedenwoning of een complex met ruim 100 huurappartementen) of bedrijfsverzamelgebouw wordt gebruik gemaakt van de registratie van een sluimerend WOZ-object. Ook in deze situatie wordt het perceel (of de percelen) dat de ondergrond vormen van het complex of het bedrijfsverzamelgebouw met de kadastrale grootte gekoppeld aan het sluimerende WOZ-object. Alle huurwoningen in het complex of alle units in het bedrijfsverzamelgebouw hebben juist een grondoppervlakte "0 m²". Dus ook in deze situatie is sprake van een sluitende situatie voor zowel de volledigheidsbewaking als voor het waterschap voor correcte belastingheffing.

Om te zorgen dat bekend is wel WOZ-objecten bij welk sluimerend WOZ-object horen, wordt in de WOZ-administratie (en in de LV WOZ) ook vastgelegd welk sluimerend WOZ-object (welke onderliggend kadastraal perceel) bij het betreffende WOZ-object hoort.

Beoordeling volledigheid WOZ-administratie

De vastlegging van de relatie tussen de objecten (kadastrale percelen en kadastrale appartementen) in de Basisregistratie Kadaster en de WOZ-objecten is een belangrijk hulpmiddel bij het bewaken van de volledigheid van de WOZ-administratie. Verwacht mag worden dat elk actief kadastraal appartement ook onderdeel vormt van een WOZ-object waarvoor de waarde getaxeerd moet worden. Daarom kan gebruik gemaakt worden van alle kadastrale appartementen in de Basisregistratie Kadaster om te beoordelen of de WOZ-administratie volledig is.

Een (actief) kadastraal appartement in de Basisregistratie Kadaster dat in de WOZ-administratie niet teruggevonden kan worden, is een signaal dat er in de WOZ-administratie een WOZ-object ontbreekt. Maar het kan ook zijn dat het WOZ-object waar dit kadastrale appartement bij hoort, wel is geregistreerd, maar dat bij dit WOZ-object de bevatKadastraleObjecten-relatie naar dit kadastrale appartement ontbreekt. Bijvoorbeeld wanneer een parkeerplaats die hoort bij een woning in het Kadaster is geregistreerd als een apart kadastraal appartement, maar dit kadastraal appartement (deze parkeerplaats) bij het WOZ-object ontbreekt.

Op dezelfde manier kunnen ook de kadastrale percelen in de Basisregistratie Kadaster gebruikt worden als onderdeel van de volledigheidscontrole. Maar hierbij zijn drie aanvullende aandachtspunten van belang:

- Het is niet alleen belangrijk dat elk perceel is gekoppeld aan een WOZ-object, maar het is ook belangrijk dat uiteindelijk de volledige oppervlakte van het kadastrale perceel tot uitdrukking komt in de koppeling aan één of meer WOZ-objecten. Door dit belang van de oppervlakte is het mogelijk om de controle tussen WOZ-objecten en kadastrale percelen niet alleen op micro-schaal uit te voeren door per perceel de koppeling te controleren, maar ook op globaal niveau te controleren of de totale oppervlakte van alle percelen in de Basisregistratie Kadaster terug te vinden is in de WOZ-administratie.

- De koppeling van kadastrale percelen wordt niet alleen geregistreerd bij WOZ-objecten, maar ook bij sluimerende WOZ-objecten. Bij de volledigheidscontrole op basis van de kadastrale percelen zullen dus zeker ook de sluimerende WOZ-objecten meegenomen moeten worden.

- Een groot aantal kadastrale percelen en zeker ook een zeer groot gedeelte van de kadastrale oppervlakte zal betrekking hebben op WOZ-objecten waarvoor geen WOZ-waarde hoeft te worden bepaald en die niet opgenomen worden in de LV WOZ. Die WOZ-objecten worden daarom ook niet altijd volledig geregistreerd in de WOZ-administratie. Het is wel van belang dat voor deze objecten een zodanige registratie beschikbaar is dat bij de volledigheidscontrole gezien kan worden welk type "uitzonderingsbepaling" (bijvoorbeeld cultuurgrond, natuurterrein) van toepassing is en op basis van welke informatie beoordeeld is dat deze uitzondering van toepassing is. Deze vastlegging helpt ook om bij kadastrale mutaties van deze percelen te beoordelen of ook na de mutatie de uitzondering nog van toepassing is.

Actueel houden WOZ-objectafbakening

In de Basisregistratie Kadaster is sprake van dagelijkse mutaties. Veel van deze mutaties kunnen geautomatiseerd worden verwerkt. Bijvoorbeeld wanneer een kadastraal perceel wordt gesplitst in twee of meer percelen dan kunnen de nieuw ontstane percelen worden gekoppeld aan het WOZ-object waaraan het bestaande object is gekoppeld, met gelijktijdige ontkoppeling van het "oude perceel". Ook de meeste overdrachten van percelen of appartementen leiden niet tot verandering van de objectafbakening of verandering van de registratie van het object. Mogelijk is er wel sprake van een mutatie bij de geregistreerde belanghebbende eigenaar.

Maar bij een deel van de mutaties die men ontvangt uit de Basisregistratie Kadaster moet een beoordeling plaatsvinden en mogelijk een wijziging van de objectafbakening. Bijvoorbeeld wanneer een kadastraal perceel of kadastraal appartement wordt overgedragen naar een andere eigenaar of zakelijk gerechtigde, terwijl dit kadastrale perceel of appartement is gekoppeld aan een WOZ-object, waaraan ook andere percelen of kadastrale appartementen zijn gekoppeld, moet een beoordeling plaatsvinden. Immers wanneer niet alle percelen en/of appartementen die zijn gekoppeld aan dit WOZ-object op hetzelfde moment aan dezelfde persoon worden overgedragen, is de kans groot dat dit WOZ-object gesplitst moet worden.

De noodzaak voor splitsing kan veelal uit de registratie worden afgeleid, bijvoorbeeld omdat sprake is van de overdracht van niet alle aan een WOZ-object gekoppelde kadastrale percelen of appartementen. De noodzaak tot vergroten van WOZ-objecten of het samenvoegen van WOZ-objecten is vaak lastiger direct uit de administratie te halen. De noodzaak tot samenvoegen ontstaat bijvoorbeeld wanneer een perceel of kadastraal appartement wordt overgedragen aan een (rechts)persoon die belanghebbende eigenaar is bij één van de aangrenzende percelen of appartementen.

Extra aandacht behoeven de kadastrale mutatie die betrekking hebben op objecten die zijn aangemerkt als "ongebouwd uitgezonderd". Immers een kadastrale mutatie bij deze objecten kan betekenen dat de uitzondering niet langer van toepassing is. Op dat moment moet het betreffende object volledig conform de afbakeningsregels worden geregistreerd, worden geleverd aan de LV WOZ en vanaf het komend jaar ook van een WOZ-waarde worden voorzien. Het niet langer van toepassing kan ook betekenen dat het object onderdeel gaat uitmaken van een ander WOZ-object, waarvan dan de afbakening en de registratie aangepast moet worden.

Aanwijzen belanghebbende eigenaar

De Basisregistratie Kadaster is ook de basis voor het aanwijzen van de belanghebbende eigenaar die wordt geregistreerd in de WOZ-administratie en aan wie de WOZ-waarde bekend gemaakt wordt. In de WOZ-registratie ligt in de regel maar één belanghebbende eigenaar vast (in incidentele gevallen kan ook nog een "mede-eigenaar" als medebelanghebbende geregistreerd worden). De Basisregistratie Kadaster kan echter een groot aantal eigenaren en ook houders van andere rechten registreren bij een perceel of bij een kadastraal appartement. Voor de WOZ-administratie moet dus een selectie worden gemaakt welke (rechts-)persoon geregistreerd zal worden als belanghebbende eigenaar.

Het is belangrijk dat waar in de WOZ-administratie wordt gesproken over "belanghebbende eigenaar", dit in formele zin en daarmee in de zin van de Basisregistratie Kadaster niet altijd betekent dat deze belanghebbende ook eigenaar is. Bijvoorbeeld wanneer een (rechts)persoon eigenaar is van een perceel, maar dit eigendom is belast met het recht van erfpacht, dan zal deze eigenaar niet in aanmerking komen voor aanwijzing als "belanghebbende eigenaar". De houder van het erfpachtrecht (of één van de houders van het erfpachtecht) zal dan worden aangewezen.

Welk type zakelijk recht leidt tot aanwijzing van een belanghebbende eigenaar volgt uit artikel 24 van de Wet WOZ. Als er meerdere (rechts)personen zijn die ieder een aandeel hebben in dit recht dan zal een keuze gemaakt moeten worden. Deze keuze zal zijn vastgelegd in beleidsregels voor het aanwijzen van een belastingplichtige, meestal afgeleid van een model opgesteld door de VNG.

Registratie transactieprijzen

Bij een overdracht van een onroerende zaak wordt door het Kadaster ook de verkoopprijs geregistreerd. De gemeente ontvangt vanuit het Kadaster alle overdrachten van percelen of kadastrale informatie. Bij de aanlevering van de informatie over een overdracht ontvangt de gemeente ook de datum van de overdracht bij de notaris en de verkoopprijs.

De gemeente neemt deze gegevens over in de eigen registratie en deze gegevens vormen, samen met andere bronnen van marktinformatie, de basis voor de permanente marktanalyse in het kader van de Wet WOZ.

WOZ-administratie en LV WOZ

De afstemming met de Basisregistratie Kadaster is een belangrijk hulpmiddel om de gegevens in de WOZ-administratie volledig en actueel te houden. Wanneer de gegevens in de LV WOZ een conforme kopie zijn van de gegevens in de gemeentelijke administratie, dan zijn daarmee ook de gegevens in de LV WOZ volledig en afgestemd op de Basisregistratie Kadaster.

Dat betekent dat de vergelijking tussen de Basisregistratie Kadaster en de WOZ, bijvoorbeeld aan de hand van het beoordelingsprotocol, ook een belangrijk hulpmiddel is voor het waarborgen van de volledigheid en de actualiteit van de gegevens in de LV WOZ. Daarbij past dan wel de aantekening dat de "ongebouwde uitgezonderde WOZ-objecten" in de LV WOZ niet geregistreerd zijn.

Wanneer bepaalde actieve kadastrale appartementen in de LV WOZ ontbreken, is dat bijvoorbeeld een signaal dat de gegevens in de LV WOZ niet volledig zijn. Dat kan veroorzaakt zijn, doordat de koppeling met dit kadastrale appartement ook in de gemeentelijke administratie ontbreekt, maar kan ook het gevolg zijn van een verschil tussen de gegevens in de LV WOZ en de registratie bij de bronhouder, bijvoorbeeld, omdat een bepaald mutatie heeft geleid tot een foutbericht.

Bij het vergelijken van de gegevens in de LV WOZ en in de Basisregistratie Kadaster kan bijvoorbeeld ook aan het licht komen dat een beëindiging van een WOZ-object niet is verwerkt, wanneer een WOZ-object in de LV WOZ nog gekoppeld is aan een kadastraal appartement, terwijl in de Basisregistratie dit appartement is "overgegaan in een andere kadastrale splitsing".