Uitleg beoordelingsprotocol Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Synchroon houden administraties helpt bij de volledigheid, het actueel en correct houden van de gegevens

Het met in overeenstemming houden van beide registraties helpt bij:

- het zorgen dat de WOZ-administratie volledig is. Immers wanneer een in de BAG geregistreerd pand of verblijfsobject niet in de WOZ-administratie staat, ontbreekt mogelijk een WOZ-object in de WOZ-administratie (in de LV WOZ).

- het zorgen dat de gegevens in de WOZ-administratie actueel blijven. Immers mutaties in de BAG, bijvoorbeeld op basis van verleende vergunningen etc. geven een signaal dat mogelijk in de afbakening of de objectkenmerken binnen de WOZ-administratie een mutatie moet worden doorgevoerd;

- het actueel en correct houden van de BAG. Immers de gegevens in de WOZ-administratie worden jaarlijks gebruikt voor het vaststellen van een WOZ-waarde en de WOZ-waarde wordt inclusief onderbouwende kenmerken ter beschikking gesteld van de belanghebbende. Reacties op deze WOZ-waarden en WOZ-gegevens, kunnen ook leiden tot actualisering en/of optimalisering van de gegevens in de BAG.

IsVerbondenMet verblijfsobject

Alle WOZ-objecten waar een gebouw of een gedeelte van een gebouw toe behoort, moeten jaarlijks van een WOZ-waarde worden voorzien. Dit betekent dat voor elk actueel verblijfsobject in de BAG bekend moet zijn tot wel WOZ-object dit verblijfsobject behoort. Dat een verblijfsobject tot een WOZ-object behoort wordt in de WOZ-administratie geregistreerd met de isVerbondenMet-relatie. Elk actueel verblijfsobject in de BAG moet in de WOZ-administratie dus teruggevonden kunnen worden in een actuele isVerbondenMet-relatie met een actief WOZ-object.

Het kan zijn dat een verblijfsobject is verbonden met meer dan één WOZ-object. Bijvoorbeeld wanneer binnen een bedrijfsverzamelgebouw dat als één verblijfsobject is geregistreerd in de BAG, op grond van verschillende gebruikers voor de WOZ is afgebakend als meerdere WOZ-objecten. Of wanneer er een parkeergarage in een complex met appartementen in de BAG is geregistreerd als een verblijfsobject en bij elk van de appartementen in het complex een parkeerplaats in die parkeergarage hoort. De isVerbondenMet-relatie betekent dus dat het genoemde verblijfsobject geheel of gedeeltelijk onderdeel uitmaakt van het WOZ-object.

De verwachting dat elk verblijfsobject in de BAG teruggevonden kan worden in de WOZ-administratie, geldt niet andersom. Dat wil zeggen niet bij elk WOZ-object zal sprake zijn van een isVerbondenMet-relatie met een verblijfsobject. Immers er zijn ook WOZ-objecten die getaxeerd worden, terwijl sprake is van geen enkele bouwwerk op het WOZ-object.

Soms is er ook een onderzoek nodig wanneer een bijzonder verblijfsobject in de BAG in de WOZ-administratie aan geen enkel WOZ-object is gekoppeld. Dat soort onderzoeken komen bijvoorbeeld voor, wanneer in een appartementencomplex een technische ruimte, bijvoorbeeld de technische ruimte voor de liftinstallatie of de technische ruimte voor de ketel van de blokverwarming, in de BAG is geregistreerd als een afzonderlijk verblijfsobject. Dit soort voorzieningen binnen een complex met appartementen zal net als trappen en andere verkeersruimte, in de WOZ-administratie niet als een afzonderlijk WOZ-object worden geregistreerd. Bij dit soort verblijfsobjecten kan een onderzoek aan de orde zijn of deze wel terecht als zelfstandig verblijfsobject zijn afgebakend.

De isVerbondenMet relatie komt het meest voor met een verblijfsobject. Een WOZ-object kan echter ook een isVerbondenMet-relatie hebben met een standplaats of een ligplaats in de BAG. Immers ook de standplaats van een woonwagen of de ligplaats van een woonboot kan een WOZ-object zijn (al zal de waarde van de "roerende woonboot" niet tot de waarde van het WOZ-object behoren.

OntleentAanduiding aan verblijfsobject

Tot een WOZ-object kunnen meerdere verblijfsobjecten behoren. Dit kan zelfs een groot aantal verblijfsobjecten zijn, bijvoorbeeld wanneer een recreatieterrein is afgebakend als één WOZ-object, terwijl op dit terrein een groot aantal recreatiewoningen staan die allemaal zijn geregistreerd als zelfstandig verblijfsobject in de BAG.

Elk WOZ-object moet echter ook een unieke aanduiding krijgen en deze aanduiding is in de regel afgeleid van een adres (nummeraanduiding) in de BAG. Maar de aanduiding zal steeds afgeleid zijn van één adres, het adres van één verblijfsobject. Waar dus een WOZ object meerdere isVerbondenMet-relaties kan hebben, heeft een WOZ-object maximaal één ontleentAanduidingAan-relatie met een verblijfsobject.

Meestal zal het adres van het verblijfsobject in deze ontleentAanduidingAan-relatie ook één-op-één gebruikt worden als aanduiding van het WOZ-object. Maar soms behoeft de aanduiding van het WOZ-object een aanvulling, omdat er sprake is van meerdere WOZ-objecten die gekoppeld zijn aan hetzelfde verblijfsobject. Die toevoeging noemen we dan de locatie-omschrijving.

Het is ook mogelijk om voor de aanduiding van een WOZ-object een adres te gebruiken van een verblijfsobject dat niet tot het WOZ-object behoort. Dat verblijfsobject heeft dan wel een ontleentAanduidingAan-relatie met het WOZ-object, maar niet een isVerbondenMet-relatie. Een voorbeeld is bijvoorbeeld een voor de WOZ afzonderlijk afgebakend parkeerterrein dat als aanduiding het adres gebruikt van het naastgelegen kantoor met de toevoeging "parkeerterrein".

Net als de isVerbondenMet-relatie kan ook deze ontleentAanduidingAan-relatie ook met een standplaats of een ligplaats in de BAG, worden gelegd.

Standplaatsen en ligplaatsen

Standplaatsen en ligplaatsen hebben in de BAG net als verblijfsobjecten een adres (nummeraanduiding). Deze nummeraanduiding van een standplaats of ligplaats kan ook een rol spelen in de aanduiding van een WOZ-object standplaatsen en ligplaatsen kunnen daarom ook met een ontleentAanduidingAan-relatie gekoppeld zijn aan een WOZ-object.

Verder kan de standplaats en de ligplaats ook een onderdeel vormen van een WOZ-object. Dit komt dan tot uiting in een isVerbondenMet-relatie.

Anders dan bij de verblijfsobjecten bestaat niet de verwachting dat alle standplaatsen en alle ligplaatsen ook onderdeel zijn van een afzonderlijk WOZ-object waarvoor een waarde wordt bepaald en die afzonderlijk (in de LV WOZ) geregistreerd wordt.

Niet alle ligplaatsen zullen een WOZ-object zijn, omdat de woonboot die op deze ligplaats ligt, volgens vaste jurisprudentie, roerend is. De onroerende zaak bestaat dan uitsluitend uit het gebied dat is aangewezen als ligplaats. Wanneer deze aangewezen ligplaats uitsluitend bestaat uit een stuk "openbaar vaarwater", dan blijft voor de WOZ-taxatie de waarde hiervan buiten aanmerking en resteert dus geen WOZ-waarde.

Bij een standplaats zal vaker sprake zijn van een geplaatste "woonwagen/chalet" die wel als onroerend wordt aangemerkt, zodat wel standplaats met woonwagen/chalet voorzien zal worden van een WOZ-waarde. Maar ook hier zijn voorbeelden dat op de standplaats niet vast een object is geplaatst en dat het als standplaats aangewezen terrein, bijvoorbeeld onderdeel vorm van de openbare weg (en daarom niet wordt betrokken in de WOZ-waarde).

heeftAlsAanduiding nummeraanduiding

De heeftAlsAanduiding-relatie is de "tegenhanger" van de ontleentAanduidingAan-relatie. Met de ontleentAanduidingAan-relatie ligt eenduidig vast van welk verblijfsobject het adres gebruikt wordt voor het aanduiden van het WOZ-object. In nagenoeg alle gevallen is daarmee ook bekend welk adres (welke nummeraanduiding uit de BAG) gebruikt wordt. Maar het is mogelijk in de BAG dat een verblijfsobject in de BAG een nevenadres heeft en voor de aanduiding van het WOZ-object kan ook gekozen worden om dit nevenadres te gebruiken.

In de gemeentelijke administratie wordt deze heeftAlsAanduiding relatie niet alleen gebruikt op het niveau van het WOZ-object, maar ook op het niveau van het WOZ-deelobject.

heeftPand

De heeftPand-relatie is vergelijkbaar met de isVerbondenMet relatie. Deze relatie legt daarmee vast of een pand geheel of gedeeltelijk tot het WOZ-object behoort. Net als bij de isVerbondenMet-relatie kan een WOZ-object ook meerdere heeftPand-relaties hebben, wanneer er meerdere panden tot een WOZ-object behoren.

Er is voor gekozen om de relatie tussen een WOZ-object en een pand niet expliciet in de WOZ-administratie te registreren, wanneer het gaat om het pand waarin het verblijfsobject is gelegen dat ïsVerbondenMet" dit WOZ-object. Dat betekent dat de heeftPand-relatie in de meeste gevallen betrekking heeft op de bijgebouwen bij een WOZ-object, zoals een vrijstaande berging of garage bij een woning of de stallen bij een agrarisch bedrijf.

Omdat een pand waarin een verblijfsobject ligt dus niet direct gekoppeld word aan een WOZ-object, maar uitsluitend via het verblijfsobject, worden niet alle panden in de BAG in de WOZ-administratie gekoppeld aan een WOZ-object. Maar de panden waar in de BAG geen verblijfsobject aan gekoppeld is ("panden zonder verblijfsobject") moeten in de WOZ-administratie wel allemaal teruggevonden kunnen worden in een heeftPand-relatie.

Beoordeling volledigheid WOZ-administratie

De vastlegging van de relatie tussen de objecten in de BAG en de WOZ-objecten is een belangrijk hulpmiddel bij het bewaken van de volledigheid van de WOZ-administratie. Verwacht mag worden dat elk actief verblijfsobject ook onderdeel vormt van een WOZ-object waarvoor de waarde getaxeerd moet worden. Daarom kan gebruik gemaakt worden van alle verblijfsobjecten in de BAG om te beoordelen of de WOZ-administratie volledig is.

Een (actief) verblijfsobject in de BAG dat in de WOZ-administratie niet teruggevonden kan worden, is een signaal dat er in de WOZ-administratie een WOZ-object ontbreekt. Maar het kan ook zijn dat het WOZ-object waar dit verblijfsobject onderdeel uitmaakt, wel is geregistreerd, maar dat binnen dit WOZ-object voor de taxatie een onderdeel (WOZ-deelobject) ontbreekt waaraan het verblijfsobject gekoppeld moet worden (waardoor het verblijfsobject automatisch ook gelijk gekoppeld is aan het WOZ-object). Tenslotte kan het ook zo zijn dat alleen de koppeling ontbreekt. Dan is uitsluitend sprake van het herstellen van een administratieve fout, waarna de afstemming tussen BAG en WOZ-administratie is geoptimaliseerd.

Op dezelfde manier kunnen de panden in de BAG gebruikt worden als onderdeel van de volledigheidscontrole. Daarbij is het belangrijk dat in de BAG eerst geselecteerd worden alle actieve BAG-panden waarin geen verblijfsobject ligt. die selectie van "panden zonder verblijfsobject" kan dan vergeleken worden met de panden die in de WOZ-administratie gekoppeld zijn met een heeftPand-relatie. Omdat dit dus vooral bijgebouwen betreft, is de kans minder groot dat hiermee WOZ-objecten aan het licht komen die geheel in de WOZ-administratie ontbreken. Wel zullen op deze manier WOZ-deelobjecten aan het licht kunnen komen die eerder niet in de WOZ-taxatie betrokken zijn geweest en relaties die alleen administratief ontbreken.

WOZ-object en WOZ-deelobjecten

In de gemeentelijk WOZ-administratie worden de meeste gegevens niet geregistreerd op het niveau van een WOZ-object, maar op het niveau van WOZ-deelobjecten. In de gemeentelijke administratie wordt dan ook de relatie naar het verblijfsobject vastgelegd op het niveau van WOZ-deelobject. Deze relatie tussen een WOZ-deelobject en een verblijfsobject wordt aangeduid als de bestaatUit-relatie. Op die manier is in de gemeentelijk administratie zichtbaar dat een bepaald WOZ-deelobject, bijvoorbeeld een serre, ook een onderdeel is van het verblijfsobject van de woning.

Voor de meeste WOZ-deelobjecten is het in de regel helder of deze wel of niet betrekking hebben op een deel van het verblijfsobject. Maar voor bijvoorbeeld een garage maakt de bestaatUit-relatie inzichtelijk of sprake is van een inpandige garage (met bestaatUit-relatie naar het verblijfsobject) of een losse garage (geen bestaatUit relatie, wanneer dit een los pand is op het perceel, een bijgebouw). Met deze bestaatUit-relatie wordt dan gelijk ook helder dat de geregistreerde oppervlakte van dit WOZ-deelobject garage ook onderdeel vorm van de oppervlakte van het verblijfsobject.

Op vergelijkbare manier wordt in de gemeentelijke WOZ-administratie de relatie naar panden (bijgebouwen) ook vastgelegd op het niveau van WOZ-deelobjecten. Op het niveau van het WOZ-deelobject wordt deze relatie aangeduid als bestaatUitPand.

Op het WOZ-object niveau is het mogelijk dat één WOZ-object is gekoppeld aan meerdere verblijfsobjecten (isVerbondenMet) en met meerdere panden. Maar op het niveau van de WOZ-deelobjecten kan dat niet. Een WOZ-deelobject is gekoppeld aan maximaal één verblijfsobject (bestaatUit) of maximaal één pand (bestaatUitPand).

Afstemming objectkenmerken

Voor de WOZ-taxatie worden een groot aantal (primaire en secundaire) objectkenmerken gebruikt, zoals type object, bouwjaar, oppervlakte, kwaliteit en onderhoud. De objectkenmerken bouwjaar en (gebruiks-)oppervlakte worden ook geregistreerd in de BAG en daarom is het van belang dat deze beide objectkenmerken op elkaar afgestemd zijn. Naast het feit dat deze afstemming helpt bij het actueel houden van zowel de BAG als de WOZ-administratie, is deze afstemming bijvoorbeeld ook van belang, omdat de gebruiksoppervlakte geregistreerd in de BAG ook getoond worden in het WOZ-waardeloket, om de gebruikers van dit loket de ondersteunen bij het onderling vergelijken van woningen.

Het afstemmen van objectkenmerken betekent niet dat altijd exact dezelfde gegevens geregistreerd worden in beide registraties. Dat komt ook tot uitdrukking in het beoordelingsprotocol aansluiting BAG. Bijvoorbeeld als er meerdere WOZ-deelobjecten zijn gekoppeld aan één verblijfsobject, dan zal de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject in de BAG niet overeen moeten komen met de oppervlakte van één van de WOZ-deelobjecten, maar met de optelling van de WOZ-deelobjecten. Daarom is het ook belangrijk dat de juiste WOZ-deelobjecten ook gekoppeld zijn aan het verblijfsobject.

Ook de vergelijking met bouwjaren is van belang. Deze vergelijking is ook aan de orde, wanneer er in de WOZ-administratie sprake is van een koppeling aan een verblijfsobject. Van dat verblijfsobject is in de BAG geen bouwjaar vastgelegd. Maar in de BAG is het verblijfsobject wel gekoppeld aan een pand en van dat pand geeft de BAG wel een bouwjaar.

Wanneer er aan een WOZ-deelobject één pand is gekoppeld, zal in de regel het bouwjaar van het WOZ-deelobject overeenkomen met houw bouwjaar van het pand. Maar als voor de taxatie van een woning in de WOZ-administratie drie WOZ-deelobjecten zijn geregistreerd (bijvoorbeeld woning, serre en dakopbouw) die alle drie gekoppeld zijn aan hetzelfde verblijfsobject, kunnen in de WOZ-administratie drie verschillende bouwjaren zijn geregistreerd, omdat de serre en de dakopbouw later geplaatst kunnen zijn. De verwachting is wel dat het bouwjaar in de WOZ-administratie van het "oudste WOZ-deelobject" overeenkomt met het bouwjaar in de BAG.

WOZ-administratie en LV WOZ