Secundaire objectkenmerken

Overzicht secundaire objectkenmerken

De secundaire objectkenmerken geven een oordeel over het WOZ-object of over de omgeving. Hoe deze secundaire objectkenmerken de waarde beïnvloeden, wordt bepaald door de marktomstandigheden. Dat betekent dat die invloed ook niet bij elke waardepeildatum even groot zal zijn. Door het oordeel over het object systematisch te splitsen in een aantal secundaire objectkenmerken en door een standaard methode te gebruiken voor het registreren van het oordeel voor ieder kenmerk, is de registratie van secundaire objectkenmerken te objectiveren. Zo kunnen objecten aan de hand van de secundaire objectkenmerken goed met elkaar vergeleken worden en zijn de verschillen tussen woningen en in beeld.

In de praktijk worden de secundaire objectkenmerken wel KOUDVL-, VLOK of DUVLOK-codes genoemd. Hierbij staat iedere letter voor een kenmerk dat de gemeente gebruikt in de taxatie.:

• Kwaliteit
• Onderhoud
• Voorzieningen
• Ligging
• Uitstraling
• Doelmatigheid

Methodiek secundaire objectkenmerken

Anders dan bijvoorbeeld de oppervlakte zijn secundaire objectkenmerken niet direct meetbaar. Om bijvoorbeeld de kwaliteit in te schatten, wordt meestal gemaakt van een schaal van 1 tot en met 5. Deze schaal wordt wel aangeduid als een ordinale schaal. In deze schaal wordt de 3 gezien als "gemiddeld". De 4 is beter dan gemiddeld en de 5 nog weer beter. Het verschil tussen 3 en 4 niet persé even groot als het verschil tussen 4 en 5.

Verder vindt de beoordeling altijd plaats binnen een groep woningen. Het voorzieningenniveau van een "villa" met bouwjaar 2020 en een oordeel "gemiddeld" zal dus hoger zijn dan het voorzieningenniveau van een "tussenwoning" met bouwjaar 1970 en het oordeel "gemiddeld".

In de WOZ-taxatie zal een oordeel hoger dan 3 in het algemeen leiden tot een hogere WOZ-waarde, terwijl een oordeel lager dan 3 leidt tot een aanpassing van de WOZ-waarde naar beneden. Hoe groot de invloed van een bepaald secundair objectkenmerk is, moet de taxateur bepalen uit de markt. De hoogte van de invloed kan bij iedere waardepeildatum anders liggen, maar kan ook verschillen per marktsegment. Als er heel veel vraag is en woningen snel verkocht worden, zal vaak de invloed van de secundaire objectkenmerken kleiner zijn dan op momenten dat "de koper een ruime keuze heeft" en meer tijd heeft om na te denken en te kiezen.

De "3" wordt gezien als het gemiddelde niveau voor de secundaire objectkenmerken. Dit oordeel komt het vaakst voor in de registratie. Het oordeel wordt op het taxatieverslag uitgedrukt in een aantal sterren. Een voorbeeld ziet u hieronder.

Kwaliteit

Het kenmerkt kwaliteit van de woning zegt iets over de gebruikte materialen, waarbij rekening gehouden wordt met de bouwwijze op het moment dat deze woning werd gebouwd. Daarmee zegt kwaliteit ook iets over bijvoorbeeld de mate van isolatie van gevels, dak en ramen. Het wel of niet geïsoleerd zijn van een woning is voor de bepaling van de WOZ-waarde zeker van belang.

Onderhoud

Bij het kenmerk onderhoud wordt zowel gekeken naar het onderhoud buiten als naar het onderhoud binnen. Onderhoudsgebreken of achterstallig onderhoud kunnen leiden tot een oordeel 2 of zelfs 1 en zullen eerder opvallen dan "bovengemiddeld" onderhoud. Slechter onderhoud, zoals scheurvorming in muren, bladderende verf en kapotte ramen of deuren, zullen in het kader van de WOZ-waardebepaling vaker door belanghebbenden worden gemeld, bijvoorbeeld in een bezwaarschrift.

Net als bij kwaliteit is het bij het oordeel over onderhoud belangrijk dat het oordeel betrekking heeft op een vergelijking met het gemiddelde van het desbetreffende marktsegment (type woningen, bouwperiode) Bij een eenvoudige vrijstaande woning uit 1920 geeft gemiddeld onderhoud een ander beeld van de situatie ter plaatse dan bij een villa uit 2010.

Voorzieningen

In dit oordeel wordt meegenomen of een woning meer of minder voorzieningen heeft dan gemiddeld in een marktsegment. Ook hier is het belangrijk dat de verwachting van kopers wat bij gemiddelde voorzieningen hoort, in de tijd kan veranderen. Op dit moment wordt het ontbreken van centrale verwarming in een woning gezien als het ontbreken van voorzieningen en daarom veelal met een oordeel lager dan 3 geregistreerd. Een warmtepomp zal zeker in oudere woningen nog echt gezien worden als "bovengemiddeld".

Belangrijk is dat het hier gaat om voorzieningen die niet afzonderlijk, bijvoorbeeld als WOZ-deelobject, zijn geregistreerd. Bijvoorbeeld het feit dat een woning een zwembad heeft, zal niet leiden tot een hoger oordeel bij "voorzieningen". Het zwembad wordt namelijk apart (als afzonderlijk WOZ-deelobject) geregistreerd en dit WOZ-deelobject kan afzonderlijk in de WOZ-taxatie worden meegewogen. Op vergelijkbare wijze kunnen bijvoorbeeld "voorzieningen" als een overdekte buitenkeuken, geplaatste dakkapellen, maar ook zonnepanelen op het dak worden geregistreerd als afzonderlijk WOZ-deelobject, zodat deze niet worden meegenomen bij het bepalen van het oordeel over het secundaire objectkenmerk "voorzieningen".

Ook de mate waarin de woning voldoet aan de hedendaagse eisen aan woonvoorziening kan in dit secundaire objectkenmerk tot uitdrukking komen. Eenvoudige of verouderde (gedateerde) keuken- of andere voorzieningen hebben daarmee invloed op het oordeel over de voorzieningen.

Ligging

Met ligging wordt zeker woningen niet de locatie bedoeld. De locatie komt naar voren bij de primaire objectkenmerken en wordt in de taxatie bijvoorbeeld meegenomen door de registratie van "de buurt".

Met ligging bedoelen we de ligging binnen de buurt. Bijvoorbeeld "ligging aan het water" heeft veelal een positief effect op de waarde, vanwege het uitzicht, terwijl ligging naast een drukke weg of een bedrijf meestal negatief gewaardeerd wordt vanwege de overlast.

Ook bijvoorbeeld een verschil tussen woningen als gevolg van de zonligging (tuin op zuiden of op het noorden) kan tot uitdrukking komen in het kenmerk "ligging" wanneer blijkt dat dit effect heeft op de verkoopprijzen.

Uitstraling

Dit kenmerk is vooral van belang om bijzonderheden, zoals een woning ontworpen door een bekende architect of een bekend stadsgezicht, mee te nemen in de WOZ-taxatie. Ook kan een mooie rieten kap bij een opgeknapte woonboerderij bijvoorbeeld leiden tot een betere uitstraling. De meeste woningen scoren "gemiddeld" op dit kenmerk.

Doelmatigheid

Net als bij uitstraling is doelmatigheid een kenmerk waarbij de meeste woningen "gemiddeld" scoren. Bij doelmatigheid zal eerder sprake zijn van een afwijking naar beneden dan naar boven. Dat kan bijvoorbeeld zijn als het gebruik van een woning belemmerd wordt door bijvoorbeeld veel kleinere ruimten die niet samengevoegd kunnen worden of veel ruimten die maar een zeer beperkte stahoogte hebben.

Energiezuinigheid

In de huidige markt, zeker bij woningen, is de energie-zuinigheid een zeer belangrijk aandachtspunt voor potentiële kopers. De mate van energie-zuinigheid heeft niet alleen invloed op de snelheid waarmee woningen verkocht worden, maar ook op de betaalde prijs.

De energie-zuinigheid komt bij de woningen die op de markt zijn veelal tot uitdrukking in het energielabel. Immers bij verkoop is een dergelijk label verplicht en met behulp van dit energielabel kan in de marktanalyse van verkoopprijzen van woningen onderzocht worden hoe groot de invloed van deze energie-zuinigheid op de marktwaarde is.

Daarom is registratie van de beschikbare energielabels in de WOZ-administratie ook van groot belang, zodat deze gebruikt kan worden bij deze marktanalyse en bij bijvoorbeeld het presenteren van verkoopprijzen op het WOZ-taxatieverslag voor woningen.

Toch staat energielabel en energiezuinigheid niet genoemd in het overzicht van secundaire objectkenmerken die gebruikt worden bij de WOZ-taxatie. Daarvoor zijn twee belangrijke redenen:

• De secundaire objectkenmerken zijn bedoeld om WOZ-objecten (woningen) systematisch met elkaar te kunnen vergelijken. Die systematische vergelijking is alleen mogelijk als voor alle woningen, zowel de recent verkochte woningen waarvan de verkoopprijs gebruikt wordt om marktwaarde in te schatten als de niet-verkochte woningen die ook van een betrouwbare waardeschatting moeten worden voorzien, de registratie uniform is. Aan die voorwaarde wordt niet voldaan, omdat niet voor alle woningen een energielabel beschikbaar is en het ook niet haalbaar is om uitsluitend voor de WOZ-taxatie een energielabel te laten opstellen;
• Het uitgangspunt van de WOZ-taxatie is dat deze is gebaseerd op de werkelijke situatie van het WOZ-object op de waardepeildatum (of eventueel de afwijkende toestandspeildatum). Bij het energielabel is niet voldoende gewaarborgd dat het formele energielabel een goede weergave vormt van de toestand van het object op de waardepeildatum. Immers het label wordt op een bepaald moment vastgesteld en is dan tien jaar geldig. In deze periode kan er sprake zijn van significante wijzigingen aan het object, terwijl geen nieuw energielabel wordt bepaald.

Naast deze genoemde punten is op dit moment nog van belang dat veel van de nu geldende vastgestelde energielabels zijn vastgesteld vóór 1 januari 2021. Dat zijn labels die op basis van oudere regelgeving zijn bepaald en die in de praktijk blijken minder nauwkeurig te zijn.

Naast het feit dat het formeel vastgestelde energielabel niet direct gebruikt kan worden als een secundair objectkenmerk, is er ook geen sprake van een WOZ-kenmerk energiezuinigheid. Met een dergelijk kenmerk zouden onderlinge verschillen tussen woningen op het aspect energiezuinigheid tot uitdrukking gebracht kunnen worden. Hier is niet voor gekozen, omdat het risico bestaat dat bepaalde kenmerken van de woning dan op verschillende plaatsen worden meegenomen in de registratie en meegewogen in de taxatie. Bijvoorbeeld bij het secundaire kenmerk "kwaliteit" staat aangegeven dat isolatie van de woning (gevels, dak, maar ook het type (dubbel) glas dat is gebruikt) van invloed is op de beoordeling van dit kenmerk. Dit belangrijke aspect van de energiezuinigheid komt dus al tot uitdrukking en hoeft niet afzonderlijk in een apart secundair objectkenmerk tot uitdrukking te komen.

Dat geldt ook voor andere kenmerken van de woning of voorzieningen bij de woningen die de energiezuinigheid beïnvloeden. Bijvoorbeeld bijzondere aspecten als een warmtepomp of andere voorzieningen om niet meer afhankelijk te zijn van gas om een woning te verwarmen, kunnen in het secundaire objectkenmerk "voorzieningen" tot uitdrukking komen. Andere in de energiezuinigheid meegewogen aspecten zoals de aanwezigheid van zonnepanelen (met de omvang of capaciteit) kunnen als "primair objectkenmerk" worden geregistreerd in de vorm van een afzonderlijk WOZ-deelobject.