WOZ journaal januari 2024

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de komende beschikkingsronde minder bezwaren worden ingediend? Het exacte antwoord op deze vraag is moeilijk te geven. Dit ligt namelijk aan vele factoren waar we niet altijd invloed op hebben. Waar we wel invloed op hebben is communicatie over de WOZ-uitvoering. Wij denken dat hier nog winst valt te halen. Zo is het verantwoordingsdocument een goed middel om in te zetten. Vele organisaties hebben al een verantwoordingsdocument opgesteld. Jouw organisatie nog niet? Gebruik dan de voorbeelden die er zijn.

Verder vind je in dit WOZ-journaal informatie over: stand van zaken bezwaarafhandeling, Wet herwaardering proceskosten, tijdige hoorzittingen en bezwaarafhandeling en Mijn Waarderingskamer. Kortom, veel informatie die je kan helpen bij de uitvoering van de WOZ.

Aandachtspunten Wet herwaardering proceskosten

Op 1 januari 2024 trad de Wet herwaardering proceskosten WOZ in werking. Dit betekent dat voor WOZ-beschikkingen die dit jaar bekend gemaakt worden, verlaagde bedragen gelden voor de verschillende (proceskosten)vergoedingen in bezwaar- en beroepsprocedures. Ons advies is om goed te kijken naar welke regeling wanneer van toepassing is, met name bij bezwaarprocedures uit 2023 die nog doorlopen in 2024.

De wet regelt dat vanaf 2024 de proceskostenvergoeding altijd wordt uitbetaald aan de belanghebbende zelf, ook als de oude regeling voor de hoogte van de vergoeding nog geldt. Gemeenten moeten belanghebbenden een toelichting geven op de vergoeding wanneer ze deze uitbetaling (willen) doen, zeker als geen bankrekeningnummer bekend is of wanneer de uitspraak op het bezwaar alleen naar de gemachtigde wordt gestuurd.

Op onze website vind je vragen & antwoorden over onder andere enkele overgangssituaties en de uitbetaling.

Tijdige hoorzittingen, tijdige bezwaarafhandeling

Afgelopen jaar is het veel organisaties niet gelukt om alle WOZ-bezwaren tijdig af te handelen. Naast het grote aantal bezwaren, zorgden ook hoorzittingen met gemachtigden voor vertraging. Om dit in 2024 te voorkomen adviseren wij om vroegtijdig te beginnen met het plannen van hoorzittingen. Het initiatief voor het plannen van een hoorzitting ligt bij de gemeente. Daarbij is het belangrijk dat de uitnodigingen voldoen aan enkele zorgvuldigheidseisen die blijken uit de jurisprudentie. Wij zetten enkele tips & eisen rondom de uitnodiging voor je op een rij:

• Plan de hoorzitting direct, bij voorkeur in de ontvangstbevestiging. Sommigen gemeenten spreken al vóór de nieuwe beschikkingsronde dagdelen af met gemachtigden die naar verwachting voor veel WOZ-bezwaren gehoord willen worden.
• Na het toesturen van twee uitnodigingen, met concrete opties zoals data en tijdblokken, is een professioneel gemachtigde voldoende ‘in de gelegenheid gesteld te worden gehoord’ zoals de Awb dit voorschrijft, ook als de gemachtigde niet heeft gereageerd op deze uitnodigingen of heeft aangegeven op geen van de genoemde data beschikbaar te zijn (ECLI:NL:GHARL:2016:640).
• Wanneer een gemachtigde niet reageert op een uitnodiging, wijs dan in het rappel op de gevolgen van het niet komen naar een hoorzitting. Vaak zal dit zijn dat uitspraak wordt gedaan zonder hoorzitting en daarmee ook zonder vergoeding voor de hoorzitting.

Het kan voorkomen dat een hoorzitting over een in 2023 ingediend bezwaar nog moet plaatsvinden. Als de wettelijke beslistermijn is verstreken, en eventueel een ingebrekestelling is ontvangen, dan moet de hoorzitting snel worden gepland. Gezien de strakke termijn die dan gelden, is het goed om rekening te houden met de volgende jurisprudentie:

• Als een professionele partij aangeeft dat hij niet binnen de ingebrekestellingstermijn van twee weken kan komen voor de hoorzitting, dan is er geen recht op vergoeding van een dwangsom (ECLI:NL:GHAMS:2022:2801).
• Ook voor het tijdig en zorgvuldig bekend maken van de uitnodiging voor de hoorzitting ligt de bewijslast bij de gemeente (ECLI:NL:GHARL:2021:8435).
• Als een e-mailadres bekend is en door gemachtigde wordt gebruikt om te communiceren met de gemeente, dan mag de gemeente de uitnodigingen daarheen sturen (ECLI:NL:HR:2018:1967).

Nieuwe animatievideo: hoe wordt mijn WOZ-waarde bepaald?

De beschikkingsperiode is begonnen. Om aan belanghebbende uit te leggen hoe de WOZ-waarde wordt bepaald hebben we een nieuwe animatievideo ontwikkeld. In de animatievideo leggen we uit:

1. hoe de WOZ-waarde wordt bepaald;
2. hoe je zelf je WOZ-waarde kan controleren
3. dat de Waarderingskamer toezicht houdt

Oproep om animatie te verspreiden

Het zou natuurlijk geweldig zijn als veel mensen de animatie zien. Daarom vragen wij ons te helpen de animatie onder de aandacht te brengen via jullie eigen kanalen (social media, eigen website etc.). De animatie vind je op ons Vimeo account. Om ervoor te zorgen dat de animatie bruikbaar is voor zowel gemeenten als de samenwerkingsverbanden we twee versies gemaakt:

• Download versie gemeenten
• Download versie samenwerkingsverband

Op onze website staat de animatievideo ook. Als je daarnaartoe wilt verwijzen maak dan gebruik van de url: https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde#animatievideo.

Heb jij al een verantwoordingsdocument uitvoering wet WOZ?

Waarom een verantwoordingsdocument opstellen? Het verantwoordingsdocument helpt je om aan belanghebbende op een heldere manier uit te leggen hoe de WOZ-waarde tot stand komt en welke gegevens er worden gebruikt. Daarnaast stellen rechters eisen aan de manier waarop gemeenten de WOZ-waarden onderbouwen. Het verantwoordingsdocument helpt je om aan deze eisen te voldoen.

Meer weten over het belang van een goede onderbouwing van de WOZ-taxaties? Bekijk het webinar van december 2023 voor een uitgebreidere uitleg.

Opstellen verantwoordingsdocument: hoe doe ik dat?
Steeds meer organisaties hebben een verantwoordingsdocument opgesteld. Deze documenten kun je als voorbeeld gebruiken, zodat je het wiel niet opnieuw hoeft uit te vinden. Om het je makkelijk te maken vindt je op onze website een pagina met verschillende voorbeelden. 

Delen verantwoordingsdocument
Heb je al een verantwoordingsdocument? Deel het met ons, zodat we ons overzicht kunnen uitbreiden.

Stand van zaken bezwaarafhandeling

Een gemiddelde marktontwikkeling in 2022 van 17% in combinatie met intensieve reclamecampagnes van NCNP-bureaus vorig jaar om bezwaar te maken heeft geleid tot een record aantal ingediende bezwaren in 2023. Tegen de WOZ-waarden van 724.856 objecten is in 2023 bezwaar ingediend. Dit tegenover het aantal van 326.862 objecten in 2022 waartegen bezwaar is aangetekend. Dit is bijna een verdubbeling van het aantal bezwaren. Als Waarderingskamer hebben we extra toezicht ingezet om te inventariseren hoe de bezwaarafhandeling verloopt en of de herwaardering hierdoor geen vertraging oploopt.

Uit ons extra toezicht kunnen we concluderen dat voor circa 550.000 objecten het bezwaar is afgehandeld. Ook is de verwachting dat nagenoeg alle objecten onder bezwaar zijn afgehandeld binnen de verdagingstermijn. Een enorme prestatie van alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties.

Herwaardering waardepeildatum 1 januari 2023
Het goede nieuws is dat, ondanks het grote aantal objecten onder bezwaar, nagenoeg alle gemeenten het grootste gedeelte van alle WOZ-waarden tijdig bekend zullen maken. Vooralsnog hebben twee organisaties aangegeven dat de WOZ-waarden later bekend worden gemaakt.

Voortgang bekend maken WOZ-waarden
Per 1 maart 2024 gaan we inventariseren voor hoeveel objecten de WOZ-waarden bekend zijn gemaakt. Mogelijk nemen we contact op met jouw gemeente of samenwerkingsverband, wanneer uit de inventarisatie blijkt dat er voor veel WOZ-objecten geen waarden bekend zijn gemaakt.

Ontwikkelingen verplicht informeel contact

Het doel wat we allemaal hebben is: zorgen dat inwoners en bedrijven vertrouwen hebben in hun WOZ-taxaties, zodat er minder formele bezwaren worden ingediend. Informeel contact is een manier om dit doel te bereiken. Dat vindt althans de staatssecretaris van Financiën ook. Daarom heeft hij aangekondigd om informeel contact als vast onderdeel op te nemen in het WOZ-proces.

Brief Tweede Kamer
In december 2023 heeft de staatssecretaris (nogmaals) in een brief aan de Tweede Kamer bevestigd dat hij verplicht informeel contact een belangrijke maatregel vindt om het WOZ-proces te verbeteren. Hij geeft in de brief aan dat hij in de komende periode deze maatregel verder gaat uitwerken.

Woningeigenaren betrekken bij registratie secundaire kenmerken
Een aantal grote WOZ-uitvoeringsorganisaties is in samenwerking met de Landelijke Vereniging voor Lokale Belastingen (LVLB) proactief aan de slag gegaan om informeel contact onderdeel te maken van het WOZ-proces. Hun idee is om woningeigenaren zoveel mogelijk te betrekken bij de registratie van de secundaire kenmerken. Dit willen zij doen door een landelijk platform te ontwikkelen dat door alle WOZ-organisaties gebruikt kan worden. Hoe het platform er precies uit komt te zien moet nog verder worden uitgewerkt en daarna getoetst worden in de praktijk.

De Waarderingskamer is een groot voorstander van deze ontwikkeling en moedigt de betrokken organisaties aan om hier verder vorm aan te geven.

Voorbereiding WOZ-beroepsprocedures door De Fryske Marren

Rechters van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zijn zeer te spreken over de wijze waarop de gemeente De Fryske Marren haar WOZ-beroepsprocedures voorbereidt. Wat is hun werkwijze? Om hier achter te komen hebben we een aantal vragen gesteld aan: Werner Olivier, senior beleidsmedewerker bij de gemeente De Fryske Marren.

Hoe bereid je je voor op een WOZ-procedure bij de rechtbank of bij het hof?
“In het verweerschrift beschrijf ik in de inleiding wat de essentie is van het geschil en welke relevante vraagstukken naar mijn mening om beantwoording vragen. Daarna beschrijf ik in de volgende drie stappen hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen:

1. De eerste stap is om onze procedure van objectregistratie en controle daarop uit te leggen en de rechter ervan te overtuigen dat de objectkenmerken juist zijn.
2. Vervolgens geven we voor de te taxeren woning inzage in alle vergelijkbare verkochte woningen die mogelijk gebruikt kunnen worden als onderbouwing. Hieruit kiezen we de drie beste vergelijkingsobjecten en beschrijven waarom deze zijn gekozen.
3. In de laatste stap laten we de verhouding van de aan de verblijfsruimte toegekende waarde zien op basis van drie geselecteerde verkochte objecten uit die categorie. In een bijlage maken we de berekening van de grondwaarde volgens de staffel inzichtelijk en via luchtfoto’s (plattegronden omgeving) is de ligging van alle objecten op een visuele wijze gepresenteerd.”

Welke documenten gebruik je naast het taxatieverslag?
“Naast het taxatieverslag verstrekken wij al in de bezwaarfase een taxatie-matrix met alle waarde relevante gegevens zoals de Hoge Raad dat destijds heeft bepaald. Deze matrix sturen wij mee met de ontvangstbevestiging. Deze matrix wordt geautomatiseerd aangemaakt en leidt tot enorme tijdsbesparing.”

Hoe gebruik je deze documenten?
“De matrix geeft voor alle betrokkenen veel inzicht in de onderlinge waardeverhouding tussen het te taxeren object en de vergelijkingsobjecten. Een eventuele onjuistheid in de kenmerken of waardegegevens is snel ontdekt.”

Uiteraard is het verstrekken van een taxatieverslag verplicht, maar hebben jullie ook een verantwoordingsdocument?
“In 2023 is een verantwoordingsdocument opgesteld en gepubliceerd op onze website. Naast kengetallen en een uitleg over het WOZ-proces, leggen we de relatie met een taxatie van een makelaar-taxateur. In het verantwoordingsdocument laten we zien wat een belanghebbende van ons mag verwachten. Ook bieden we inzicht in de in de Wet WOZ gebruikelijke kengetallen zoals ratio’s.”

Maak je in de voorbereiding onderscheid tussen procedures over woningen en niet-woningen?
“Jazeker. De Fryske Marren is in de kern een woon- recreatiegemeente. Het aantal te taxeren niet-woningen is in verhouding tot het aantal te taxeren woningen klein. De procedure van een beroep van een niet-woning is niet te vergelijken met een beroep van een woning. Een aantal jaar geleden hadden wij per jaar minder dan tien beroepsprocedures over een WOZ-beschikking. Nu is dat aantal opgelopen tot boven de 50. Als je je realiseert dat het opstellen van een verweerschrift ons ongeveer vier uur kost, kan je nagaan hoeveel meer tijd wij kwijt zijn met het voorbereiden en voeren van deze procedures.”

Welke tips heb je nog voor andere gemeenten?
“Mijn belangrijkste tip is: zorg dat de basisadministratie en de geregistreerde objectkenmerken goed op orde zijn. Een andere tip is om de weg van de geleidelijke verandering te bewandelen. We proberen van iedere zaak te leren en onze uitvoering daarop aan te passen. Ik merk dat als je continu probeert je werkwijze te verbeteren je vanzelf ziet dat de procedures steeds beter gaan. Het is leuk om te horen dat de rechterlijke macht dit herkent!”

Intentieverklaring vakbekwaamheid krijgt vervolg

Meer dan 40 organisaties in ons vakgebied hebben vorig jaar de intentieverklaring van het Programma Vakbekwaamheid ondertekend. Met deze intentieverklaring onderstrepen de organisaties het belang van vakbekwaamheid in ons werkveld. Het is nu tijd om een vervolg te geven aan dit "startdocument". Daarom organiseert de Waarderingskamer op 6 juni een middag/dag voor de ondertekenaars van de intentieverklaring.

Het programma voor de dag moet nog worden samengesteld maar duidelijk is dat er dieper wordt ingegaan op de verschillende onderwerpen van de intentieverklaring. Ook zullen thema's zoals het aantrekkelijk maken van ons vakgebied voor nieuwe (jonge) medewerkers, het op orde houden van de kennis en ervaring van de huidige medewerkers en het behoud van personeel aan bod komen. De informatieve middag biedt een uitgelezen kans om samen met andere organisaties stappen te zetten in de richting van een meer vakbekwame toekomst.

Als ondertekenaar van de intentieverklaring nodigen wij u dan ook van harte uit om deel te nemen aan deze bijeenkomst. De uitnodiging met programma volgt later. Mocht u meer willen weten over de intentieverklaring danwel dat u deze alsnog wil ondertekenen, neem dan contact op met Eugene Tijhaar: eugene@4csolutions.nl.

Wij hopen u op 6 juni te mogen verwelkomen!

Mijn.waarderingskamer.nl

In het vorige WOZ-journaal stonden we stil bij de nieuwe website van de Waarderingskamer. Gekoppeld aan deze site is er ook de mijn.waarderingskamer.nl omgeving. Deze omgeving is alleen toegankelijk voor medewerkers van gemeenten en voor medewerkers werkende bij uitvoeringsorganisaties. Mijn.waarderingskamer.nl wordt gebruikt voor allerlei directe contacten tussen de Waarderingskamer en de betreffende organisaties.

Betere beveiliging
De nieuwe mijn.waarderingskamer.nl heeft een betere beveiliging dan het vorige portaal. Daarom moeten gebruikers nu met twee-factorauthenticatie inloggen, waarbij ze ook hun smartphone moeten gebruiken. De meeste gebruikers zijn daar al snel aan gewend, omdat het systeem net zo werkt als bijvoorbeeld het inloggen bij het WOZ-Datacenter.

Deze extra beveiliging is nodig, omdat mijn.waarderingskamer.nl inmiddels al meer functionaliteit biedt dan het vorige portaal en het aantal functies zal de komende periode nog verder groeien.

Bekende functies portaal
De volgende functies kennen we al vanuit het vorige portaal:

• de mogelijkheid om via het portaal toegang te krijgen tot het invullen van de vragenlijsten over de zelfevaluaties, de kwaliteitscontroles van de nieuwe taxaties en de WOZ-benchmark;
• het bekijken van de afspraken en rapporten van onderzoeken die de Waarderingskamer uitvoert en het reageren hierop;
• de formele brieven over het instemmen met het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden en het algemeen oordeel voor de organisatie.

Nieuwe functies
Nieuw is de functie om signaleringslijsten te raadplegen in mijn.waarderingskamer.nl. Deze signaleringslijsten worden opgesteld op basis van gegevens in de LV WOZ. Met deze signaleringslijsten kan de gebruiker bijvoorbeeld niet alleen zien voor hoeveel WOZ-objecten een gemeente voor een bepaald jaar nog een waarde moet vaststellen, maar ook exact welke WOZ-objecten dat zijn. Recent zijn in mijn.waarderingskamer.nl ook de signaleringslijsten beschikbaar gekomen die aangeven of degene aan wie de WOZ-waarde bekend gemaakt is, wel staat geregistreerd als belanghebbende in de LV WOZ. Deze soort signaleringslijsten helpen om de belanghebbende-gegevens in de LV WOZ actueel te houden. Omdat deze signaleringslijsten ook persoonsgegevens bevatten, is het belangrijk dat alleen medewerkers die met deze gegevens mogen werken, toegang hebben tot de lijsten.

Daarom is niet alleen de toegang tot mijn.waarderingskamer.nl met twee-factorauthenticatie goed beveiligd, maar hebben binnen dit portaal alleen die medewerkers toegang tot deze signaleringslijsten die door de organisatie zelf zijn aangewezen als “contactpersoon gegevensbeheer”. De signaleringslijsten worden steeds geactualiseerd (de meeste maandelijks).

Vraag?
Heb je een vraag of suggesties voor mijn.waarderingskamer.nl laat het ons weten via: info@waarderingskamer.nl.