WOZ journaal september 2024

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

In deze nieuwsbrief informeren we je over de laatste ontwikkelingen binnen het WOZ-domein. Het project "Secundaire kenmerken" zet in op betere interactie met burgers en een uniforme benadering van woningkenmerken. Voor de oktoberinventarisatie 2024 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd, waaronder een nieuwe CSV-importmodule. Ook belichten we het onderzoek van Charlotte Elsackers naar de energiezuinigheid van woningen en de WOZ-waardering. Daarnaast kun je praktijkvragen indienen voor het webinar LV WOZ op 19 december. En wijzen we op het belang van het publiceren van eerdere verantwoordingsdocumenten voor meer transparantie.

Verder lees je over de verlaging van de proceskostenvergoeding in WOZ- en bpm-bezwaarzaken, de livestream van Mathilde Witkam's proefschriftverdediging over vertrouwen in de overheid, en het belang van tijdige verzending van nieuwe WOZ-beschikkingen ondanks lopende bezwaarprocedures.

Helderheid over het project "Secundaire kenmerken"

In 2023 heeft de toenmalige Staatssecretaris van Financiën een "Plan van aanpak no-cure-no-pay-problematiek BPM en WOZ" aan de Tweede Kamer gestuurd. Een aantal maatregelen, zoals een verlaging van de proceskostenvergoeding, is al ingevoerd. Een andere belangrijke maatregel die nog verder moet worden uitgewerkt, is het verplichte informele traject voor de WOZ.

Allereerst willen we benadrukken dat we, in lijn met de plannen van de Staatssecretaris, van mening zijn dat bevordering van interactie met burgers van groot belang is. Wij zijn daarom groot voorstander van initiatieven die gericht zijn op het versterken van interactie. Een van de initiatieven die in dit kader is opgestart, is het project “Secundaire kenmerken”. Wij hebben geluiden ontvangen dat er enige onduidelijkheid bestaat over dit project. In dit artikel willen we graag deze onduidelijkheden wegnemen:

• De Waarderingskamer is geen opdrachtgever voor het project “Secundaire kenmerken”. Opdrachtgever is de LVLB;
• De Waarderingskamer bouwt geen digitaal platform voor dit project. Of er überhaupt een digitaal platform wordt gebouwd is nog niet duidelijk; dit is aan het projectteam onder leiding van Grard van der Zanden om over dit aspect voorstellen te doen, mede op basis van de gestarte pilot;
• Het is geen opdracht vanuit de Waarderingskamer om de secundaire kenmerken op te vragen aan de hand van drie foto’s. De Waarderingskamer is voorstander van een pilot waarin onderzocht wordt op welke manier de interactie door bewoners het best begrepen en ingevuld wordt. Daarom zal in de pilot zowel het werken met drie foto’s en met vijf foto’s aan bod moeten komen. Afhankelijk van de uitkomsten van die pilots kan een goede keuze worden gemaakt over hoe en welke gegevens moeten worden opgevraagd. Uitganspunt is wel dat in de taxatiemodellen in hoofdlijnen op dezelfde manier gewerkt kan worden, dus voor de meeste secundaire objectkenmerken met een vijfpuntenschaal;
• Deelname aan het project secundaire kenmerken wordt wat betreft de Waarderingskamer niet verplicht. Het project is bedoeld om vroegtijdig informele interactie met bewoners te hebben en inzicht te krijgen in en overeenstemming te krijgen over de secundaire kenmerken. Andere methoden mogen ook worden gebruikt. Net zoals er geen type taxatiemodel verplicht wordt gesteld, zullen we dat ook niet doen voor de manier waarop informeel contact plaatsvindt. We zijn wel groot voorstander van zoveel mogelijk uniformiteit;
• Deelname aan het project ‘Secundaire kenmerken’ geeft geen uitstel om te beginnen met optimalisatie of herstelwerkzaamheden van de bij de WOZ-taxatie gebruikte secundaire objectkenmerken. Dit project beïnvloedt de lopende afspraken niet.

Verbetering van woningkenmerken door interactie en aandacht voor duurzaamheid
Tot slot hecht de Waarderingskamer veel belang aan het verbeteren van de kwaliteit van de woningkenmerken door middel van interactie met de betrokken bewoners. Een bewoner kent namelijk zijn eigen woning het beste. Gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energiezuinigheid zijn wij groot voorstander van het toevoegen van een zogenaamd “e”-kenmerk aan de interactie met bewoners. Hierbij spreken wij dan ook graag over de zogenaamde KoudV”e”L-factoren. Dit vraagt om een uitbreiding van de vragenlijst voor de interactie met bewoners met aspecten die de energiezuinigheid van de woning betreffen. Dit zou ook meegenomen kunnen worden in de pilots.

We hopen hiermee meer duidelijkheid te hebben gegeven. Mochten er toch nog vragen zijn dan beantwoorden wij deze graag.

Start de oktoberinventarisatie 2024: belangrijke informatie

Zoals ieder jaar vragen wij u om in oktober opgave te doen over de uitvoering van de Wet WOZ. De peildatum voor de gevraagde kengetallen, zoals het aantal ontvangen bezwaren, nog af te handelen bezwaren en nog te beschikken objecten, is 1 oktober 2024.

Belangrijke wijzigingen in de vragenlijst na evaluatie
Na de aprilinventarisatie van 2024 hebben we een evaluatie uitgevoerd bij een aantal organisaties en dienstverleners. Op basis van deze evaluatie hebben we enkele wijzigingen doorgevoerd in de lay-out van de vragenlijst. De indeling van het vragenlijst is aangepast, waarbij sommige secties nu zijn gegroepeerd per belastingjaar. Alle vragen binnen een sectie hebben betrekking op dat specifieke belastingjaar. Daarnaast is de vraagnummering vereenvoudigd: de vragen worden nu opeenvolgend genummerd (1,2,3 enz.). De specifieke nummering van de basisvragen is beschikbaar gesteld aan dienstverleners en is ook zichtbaar in de importmodule.

Nieuw: gemakkelijker invoer met de CSV-Importmodule
Om de invultijd te verkorten en de kans op invulfouten te verminderen, biedt de nieuwe omgeving van “Mijn Waarderingskamer” nu de mogelijkheid om de gevraagde kengetallen eenvoudig automatisch in te lezen via een CSV-bestand. De invuller kan een CSV-bestand downloaden met daarin alle vragen uit de inventarisatie, het bestand aanvullen en vervolgens uploaden in de omgeving.

Wij ontvangen graag uiterlijk vrijdag 18 oktober 2024 de door u ingevulde vragenlijst.

Onderzoek energiezuinigheid van woningen en de WOZ-waardering

Charlotte Elsackers, afstudeerstudent Vastgoedkunde aan de Hogeschool Rotterdam, heeft in opdracht van de Waarderingskamer onderzoek gedaan hoe je op een eenvoudige wijze de energiezuinigheid van woningen aan de hand van een aantal vragen kan bepalen. Op basis van haar bevindingen heeft ze een pragmatische energiezuinigheidsbeoordelingsmethode ontwikkeld voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties. Wil je hier meer over weten? Lees dan het volledige interview met Charlotte.

Kun je jezelf even kort voorstellen?
“Zeker! Mijn naam is Charlotte Elsackers, ik ben 26 jaar en kom uit Den Haag. Ik ben juli jl. afgestudeerd voor de opleiding Vastgoedkunde aan de Hogeschool Rotterdam, een vierjarige opleiding waar ik veel heb geleerd over de dynamische vastgoedwereld en het feit dat vastgoed meer is dan alleen stenen. Het draait om het realiseren van toekomstgerichte en duurzame oplossingen waarbij de behoefte van de mens en het maatschappelijk belang centraal staan.

Wat was de aanleiding voor dit onderzoek naar de energiezuinigheid van woningen in relatie tot de WOZ-waardering?

“Duurzaamheid is een steeds belangrijker thema in onze maatschappij, mede door de stijgende energiekosten. Mensen zijn zich steeds meer bewust van het energiezuinigheidsniveau van hun eigen woning. Ze proberen hun eigen woning te verduurzamen en als ze op zoek zijn naar een woning dan het liefste een woning die energiezuinig is. Dit leidt tot hogere transactieprijzen voor woningen met een groen energielabel.

De WOZ-waarde zou dit marktverloop moeten weerspiegelen. Wat ik echter merkte, is dat de manier waarop energiezuinigheid momenteel in de WOZ-waardering wordt meegenomen onduidelijk is voor veel mensen. Dit zorgt voor frustratie en wantrouwen richting het WOZ-systeem, wat resulteert in een toename van het aantal bezwaren. Om dit te verbeteren, moeten duurzaamheidsaspecten transparant en eenduidig in de WOZ-waardering worden meegenomen.”

Hoe heb je het onderzoeksproces ervaren?
“Het was een leerzaam traject, vol uitdagingen en tegenslagen. Ik heb echt geleerd wat onderzoek doen inhoudt, zoals het balanceren van verschillende belangen en het zoeken naar de juiste invalshoek. Het was ook een uitdaging om het onderzoek goed af te bakenen. Je wilt een oplossing bieden die zowel voor inwoners als voor uitvoerders begrijpelijk en toepasbaar is, zonder aan kwaliteit in te boeten. Daarnaast was het verdiepen in de WOZ en de energiezuinigheid van woningen erg interessant. Het is een niche waar binnen mijn opleiding niet veel aandacht aan wordt besteed, dus ik heb hier veel nieuwe kennis opgedaan.”

Wat zijn de belangrijkste bevindingen van het onderzoek met betrekking tot de huidige methodiek van WOZ-waardering?
“Mijn belangrijkste bevinding is dat energiezuinigheidskenmerken verdisconteerd zijn in de KOUDVL-factoren, welke van een subjectieve beoordeling afhankelijk zijn. Er is geen uniforme manier waarop deze gegevens worden beoordeeld. Gemeenten en uitvoeringsorganisaties hanteren hun eigen methoden, wat leidt tot tegenstrijdigheden, vooral bij de energiezuinigheid. Om duurzaamheidsaspecten, met name de energiezuinigheidskenmerken, op een transparante, eenduidige en objectieve manier in de WOZ-waardering te integreren, is het belangrijk om deze kenmerken los te koppelen van de andere secundaire objectkenmerken. Het is noodzakelijk dat inwoners begrijpen welke onderdelen van hun woning zijn beoordeeld om de WOZ-waarde vast te stellen. Wanneer een inwoner zijn WOZ-waarde vergelijkt met die van de buren, moet het logisch verklaarbaar zijn waarom er verschillen zijn, of waarom de WOZ-waarden gelijk zijn.”

Wat zijn de kernprincipes van de nieuwe absolute, pragmatische energiezuinigheidsbeoordelingsmethode die je hebt geadviseerd?
“De nieuwe methode vereenvoudigt de energielabelbepalingsmethode en maakt deze begrijpelijker. Door energiezuinigheidskenmerken op een vijfpuntsschaal te beoordelen, wordt de methode transparant, eerlijk, en voor iedereen begrijpelijk. Het is belangrijk dat de methode uniform wordt toegepast en dat eventuele nieuwe ontwikkelingen, zoals nieuwe verwarmingssystemen, door één partij worden bijgehouden en geïntegreerd.”

Hoe verschilt deze nieuwe methode van de huidige beoordelingspraktijken, en wat zijn de verwachte voordelen?
“In de huidige werkwijze verandert er verder niet veel, omdat WOZ-uitvoerders de energiezuinigheid op dezelfde manier analyseren, registreren en beoordelen als bij de andere KOUDVEL-factoren (voorheen KOUDVL). De correctiefactoren worden nog steeds door de uitvoerders zelf bepaald op basis van de PMA. Het belangrijkste verschil is dat er een extra onderdeel aan de secundaire objectkenmerken wordt toegevoegd, waardoor KOUDVL nu KOUDVEL wordt.

Hoe ziet het implementatieproces van de nieuwe methode eruit voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties?
“Het proces zou vrij eenvoudig moeten zijn. De methode moet wettelijk worden vastgelegd, zodat alle uitvoerders verplicht zijn deze over te nemen. Dit vraagt om aanpassingen in de softwarepakketten, maar verder zou de invoering grotendeels geautomatiseerd kunnen verlopen.”

Stel je vragen over de LV WOZ vóór het webinar

Op 19 december organiseren we opnieuw een webinar over de LV WOZ. In dit webinar richten we ons vooral op praktijkvragen rondom de LV WOZ. Heb je bijvoorbeeld een vraag over:

• Hoe bepaal ik de afbakening van WOZ-objecten voor het waterschap?
• Hoe los ik dit foutbericht op?
• Hoe ga ik om met WOZ-objecten met een lage waarde?
• Hoe controleer ik of de gegevens correct in de LV WOZ staan?

Deze voorbeelden zijn slechts een greep uit de vele vragen die we kunnen behandelen. Uiteraard ontvangen we graag al jouw vragen rondom de LV WOZ.

Hoe kun je jouw vraag indienen?
Om een passend antwoord te geven, is het belangrijk dat je je vraag zo concreet mogelijk stelt (graag met voorbeeld). Stuur je vraag vóór 11 november 2024 naar info@waarderingskamer.nl, onder vermelding van "Webinar LV WOZ".

We behandelen alle vragen volledig geanonimiseerd en vertrouwelijk.

Mis deze kans niet om je vraag beantwoord te krijgen tijdens het webinar.

Bijstellen hoogte proceskostenvergoeding WOZ- en bpm-bezwaarzaken

Als reactie op de no-cure-no-pay-problematiek is op 1 januari 2024 de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm in werking getreden, waarmee onder andere de proceskostenvergoeding op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor WOZ- en Bpm-bezwaarzaken wordt verlaagd tot 25%, in de wet uitgedrukt als factor van 0,25.

De Hoge Raad heeft op 12 juli 2024 uitspraak gedaan waardoor het lagere tarief voor de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase in belasting- en premiezaken buiten toepassing moet blijven. Dit arrest wordt per 1 januari 2025 gecodificeerd in het Bpb. Dit betekent dat enkel het tarief voor overige zaken, dat nu dubbel zo hoog is, dan overblijft.

Een nota van wijziging op het wetsvoorstel Belastingplan 2025 regelt dat de factor met ingang van 1 januari 2025 wordt verlaagd naar 0,125. Dit zorgt ervoor dat de proceskostenvergoeding die in de bezwaarfase kan worden toegekend in lijn blijft met hetgeen de wetgever bij de invoering van de Wet herwaardering proceskosten WOZ en Bpm voor ogen stond.

Publicatie verantwoordingsdocumenten

Wij adviseren alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties die een verantwoordingsdocument publiceren op hun website om ook de versie van het voorgaande jaar en eerdere jaren op hun website te laten staan. Bijvoorbeeld wanneer het verantwoordingsdocument voor 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024) wordt gepubliceerd, zal het document voor 2024 en wellicht ook die voor 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022) nog van betekenis kunnen zijn voor beroepsprocedures.

Belang van eerdere verantwoordingsdocumenten
Het verantwoordingsdocument maakt het mede mogelijk om te voldoen aan de verplichting tot het inzichtelijk maken van de ‘bij de WOZ-taxatie gebruikte keuzes, aannames en gegevens’. Een verantwoordingsdocument kan per jaar andere uitgangspunten bevatten. Omdat beroepszaken vaak juist de voorgaande jaren betreffen, is het belangrijk dat ook het verantwoordingsdocument van die jaren op de website beschikbaar blijft, in aanvulling op de versie van dit jaar.

Niet wachten met nieuwe WOZ-beschikking op oude procedure

Sommige gemeenten wachten met het verzenden van de nieuwe WOZ-beschikking en daarmee de aanslag OZB tot een bezwaar- en beroepsprocedure over dat object uit een voorgaand jaar is afgerond om te voorkomen dat de belanghebbende voor het nieuwe jaar met dezelfde grieven opnieuw bezwaar moet maken. Mede vanwege de grote aantallen bezwaar- en beroepsprocedures worden de afhandeltermijnen langer en dat maakt het onwenselijk om belanghebbenden te laten wachten op de nieuwe WOZ-waarde en nieuwe aanslag.

Door het pas later toesturen van het aanslagbiljet kunnen belanghebbende minder goed gespreid betalen of worden kort na elkaar geconfronteerd met meerdere aanslagen. Een dergelijke te laat verzonden beschikking komt de acceptatie van de WOZ-waarde en bijbehorende aanslag niet ten goede. In veel gevallen is het ook goed mogelijk om de nieuwe WOZ-waarde vast te stellen zonder dat het rechterlijk oordeel over een voorgaand jaar bekend is. Natuurlijk is het ook mogelijk om betrokken belanghebbenden te melden dat de gemeente een besluit van de rechter over een voorgaand jaar ook zal toepassen op de nieuwe WOZ-waarde, indien dit van toepassing is.

Hoewel het opschorten van de betaling tijdens de bezwaarfase tot de mogelijkheden behoort, kunnen ook hierdoor inwoners op enig moment geconfronteerd worden met dubbele lasten, omdat de betaling voor het jaar waarvoor bezwaar is gemaakt in minder termijnen moet worden gedaan of dat de termijnen doorlopen in het volgende jaar en dan gelijktijdig betaald moeten worden met de betaaltermijn voor het volgende belastingjaar.

De Waarderingskamer ontvangt geregeld signalen, vragen en klachten van inwoners over zowel het niet-ontvangen van de nieuwe WOZ-waarde als over dubbele lasten door later opleggen van een aanslag of opschorten van de betaling. De algemene oproep aan gemeenten is dan ook om rekening te houden met het (financiële) belang van inwoners, ook als er nog een procedure loopt of een nieuwe procedure wordt gestart.

Livestream verdediging proefschrift ‘Open Overheid en Publiek Vertrouwen’

De afgelopen jaren heeft Mathilde Witkam, een medewerker van de Waarderingskamer, wetenschappelijk onderzoek gedaan naar het ontstaan van vertrouwen in de overheid en de rol van openheid daarin. Veel veldwerk van dit onderzoek heeft plaatsgevonden binnen ons vakgebied en diverse WOZ-uitvoerders hebben aan het proefschrift een waardevolle bijdrage geleverd.

Het onderzoek is nu afgerond is vastgelegd in een proefschrift. Mathilde verdedigt dit proefschrift op 8 oktober 2024 bij de Universiteit Leiden. Wie op de hoogte wil zijn van de laatste wetenschappelijke inzichten over vertrouwen in (lokale) overheden, de beeldvorming van inwoners én over de rol van ambtenaren, kan de verdediging via een live uitzending meemaken via: https://www.universiteitleiden.nl/wetenschappers/livestream-promotie (van 11.30 tot 12.30 uur).

Alle WOZ-uitvoeringsorganisaties ontvangen na de verdediging de Nederlandstalige publieksversie van het proefschrift met een samenvatting van de belangrijkste bevindingen. Wilt u dit boekje ook ontvangen of heeft u hier andere vragen over, neem contact op met: info@waarderingskamer.nl.