Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

Over een paar maanden is het weer zover. Dan worden de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt.
Doordat er veel meer WOZ-bezwaarschriften zijn ontvangen dan in 2022 loopt bij veel organisaties de bezwarenafhandeling parallel met de herwaardering. Een drukke periode dus. Door tijdnood komt misschien de zelfevaluatie in gevaar. En dat zou jammer zijn. Het advies wat wij willen meegeven is: begin alvast met de zelfevaluatie. Uit deze evaluatie kun je namelijk belangrijke lessen trekken om bezwaren voor komende beschikkingsronde te voorkomen. Ook als nog niet alle uitspraken verzonden zijn.

In dit WOZ-journaal vind je onder andere informatie over: de beoordelingsprotocollen, gebruik fototool, gegevens beheer LV WOZ, Omgevingswet en dagtekening beschikkingen 2024.

Landelijke instructie gebruik foto's

De Waarderingskamer hecht groot belang aan zorgvuldige verwerking van gegevens in de WOZ-uitvoering. Enerzijds moeten de gegevens actueel en volledig zijn om een goede en onderbouwde WOZ-taxatie te waarborgen, anderzijds moet voorzichtig met gegevens van belanghebbenden worden omgegaan.

Volg instructie bij gebruik foto’s
Op advies van de Autoriteit Persoonsgegevens is een instructie opgesteld voor het gebruik van foto’s bij het inwinnen van informatie over secundaire objectkenmerken. Hiermee kan worden voorkomen dat privacygevoelige informatie in de WOZ-administratie terechtkomt die daar niet thuishoort. Alleen foto’s zonder privacygevoelige informatie mogen worden gebruikt bij de WOZ-taxatie. Het onderscheid tussen foto’s met privacygevoelige informatie en foto’s zonder gevoelige informatie wordt in de instructie helder gemaakt.

Als je foto’s inwint dan is het belangrijk dat je dat doet zoals aangegeven in de instructie. De instructie is zowel van belang voor foto’s die je opvraagt bij belanghebbenden als voor foto’s die een gemeentemedewerker maakt tijdens een inpandige opname. Of voor foto’s die je overneemt uit een andere bron. De instructie is beschikbaar op onze website. Enkele belangrijke uitgangspunten in deze instructie zijn:

• De keuze om informatie te verstrekken in de vorm van een foto of een inlichtingenformulier is altijd aan de inwoner.
• Begeleid en instrueer inwoners zorgvuldig bij het nemen en insturen van foto’s.
• Gebruik alleen die foto’s die noodzakelijk zijn voor het juist kunnen beoordelen, controleren en registreren van de secundaire objectkenmerken.
• De maximale bewaartermijn is 7 jaar.

Nieuwe WOZ-waarden begin 2024: bereid ook de LV WOZ goed voor!

Begin 2024 moeten de nieuwe WOZ-waarden verstuurd worden. Dat betekent dat je de nieuwe WOZ-waarden ook aanlevert aan de LV WOZ. Voordat je dit doet is het belangrijk dat je controleert of:

• alle WOZ-objecten in de LV WOZ staan, anders worden nieuwe WOZ-waarden voor deze ontbrekende WOZ-objecten niet in de LV WOZ geregistreerd;
• de belanghebbenden actueel zijn in de LV WOZ, anders krijgt degene die de beschikking ontvangt geen toegang tot de gegevens in MijnOverheid;
• alle zwevende subjecten zijn verwijderd (tabblad beheer/ kwaliteit);
• er verbinding is met de LV WOZ;
• het certificaat niet aan het begin van het jaar verloopt.

Lever nieuwe WOZ-waarden tijdig aan de LV WOZ
Om ervoor te zorgen dat je voldoende tijd hebt om uitgevallen berichten op te lossen is het belangrijk dat je de nieuwe WOZ-waarden zo vroeg mogelijk aanlevert aan de LV WOZ. Op die manier kun je uitgevallen berichten nog corrigeren voordat de belanghebbende en de afnemers de waarden gebruiken.

Je hoeft niet bezorgd te zijn dat de nieuwe WOZ-waarden te vroeg zichtbaar zijn op het WOZ-waardeloket of op MijnOverheid. Dit gebeurt namelijk pas op het moment dat is opgegeven in de oktober inventarisatie.

Wijzigt planning? Laat het ons tijdig weten

In de oktoberinventarisatie zijn de volgende 3 punten over de planning aan ons doorgeven:

1. De dagtekening
2. Het aantal dagen voor dagtekening dat de gegevens getoond mogen worden op het WOZ-waardeloket.
3. Het aantal dagen voor dagtekening dat de gegevens getoond mogen worden op MijnOverheid.

Laat het ons tijdig weten als in de planning bij punt 2 en/of 3 iets wijzigt, zodat de gegevens op het door jullie gewenste moment zichtbaar zijn. Als punt 1 wijzigt is het niet nodig om dit aan ons te melden in het kader van het op het juiste moment zichtbaar maken van de gegevens op het WOZ-waardeloket en MijnOverheid. Dit wordt in het bericht, waarmee de waarde wordt aangeleverd aan de LV WOZ, automatisch aan de LV WOZ doorgegeven.

Aankondiging webinar LV WOZ
Op 25 januari 2024 om 15.00 uur organiseren wij een webinar waarin de belangrijkste aandachtpunten die aan het begin van het jaar de meeste aandacht vragen rondom de LV WOZ, het WOZ-waardeloket en MijnOverheid aan bod komen. Ook bespreken wij de mogelijkheid om in de statusBeschikking onderscheid te maken tussen formele en informele WOZ-bezwaren. Uiteraard komen ook de andere nieuwe statusBeschikkingen aan bod.

Beoordelingsprotocollen: woningen, (in)courante-woningen en agrarische objecten

Op onze website vind je de nieuwe beoordelingsprotocollen voor: woningen, courante niet-woningen, incourante niet-woningen en agrarische objecten. Deze beoordelingsprotocollen kun je gebruiken om je modelwaarden te controleren.

Beoordelingsprotocol woningen
De controles die zijn opgenomen in het beoordelingsprotocol woningen zijn grotendeels gebaseerd op de controles uit de “Standard on Ratio Studies” (Standaard voor Ratiocontroles). De modelwaardes worden met de verkoopprijzen vergeleken. De verwachting is dat, op basis van alle verkoopcijfers uit het Kadaster, de ratio A tussen de 0,96 en 1,03 ligt. Voor een aantal categorieën is deze bandbreedte groter.

Daarnaast verwachten we dat je naar de spreiding van de ratio’s kijkt en een vergelijking maakt tussen de modelwaardes en de vraagprijzen. Ook verwachten we dat je een out of sample test doet. En een vergelijking maakt tussen: de oude en nieuwe waarde en de verkochte en niet-verkochte woningen. Natuurlijk moeten de modelwaardes van objecten waartegen eerder bezwaar is gemaakt extra gecontroleerd worden.

Beoordelingsprotocollen (in)courante niet-woningen en agrarische objecten
In deze beoordelingsprotocollen staan centraal: vergelijking tussen de modelwaardes en de marktgegevens, vergelijking tussen de oude en nieuwe waarde en een controle. Ook verwachten we dat je de modelwaardes waartegen bezwaar is gemaakt extra controleert. Bij de incourante niet-woningen verwachten we dat je extra kijkt naar een aantal specifiek op deze objecten betrekking hebbende elementen.

We hopen dat de beoordelingsprotocollen je helpen bij het efficiënt en effectief controleren van de modelwaarden.

Werkwijze omgaan met Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet (Ow) en de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. Dit heeft gevolgen voor de bijhouding van de BAG en de WOZ als er sprake is van nieuwbouw van bouwwerken met gevolgklasse 1. Bouwwerken met gevolgklasse 1 zijn grondgebonden woningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. Vanaf 1 januari 2024 kan het zijn dat voor het nieuw bouwen van bouwwerken in deze categorie geen vergunning meer nodig is. Gegevens uit de vergunning zijn een belangrijke basis om het nieuwe object in de BAG en de WOZ te registreren. Om de kwaliteit van de registraties op peil te houden, zijn er landelijk afspraken gemaakt over hoe gemeenten met de bijhouding om moeten gaan. Deze afspraken zijn in overleg met BZK en VNG tot stand gekomen.

Bekijk factsheets en processchema’s
Op onze website vind je de factsheet: Gevolgen en oplossingen voor de BAG en de WOZ. In deze factsheet worden de afspraken die gemaakt zijn met BZK en VNG uitgelegd. Ook vind je op onze website een informatieblad “Beschrijving vragen om extra informatie voor de BAG” en een modelproces BAG en WOZ in relatie tot Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Werk samen met collega’s: BAG en vergunningen
Er is de afgelopen maanden meer zicht ontstaan op de verwachte processen rondom de Omgevingswet. Die informatie is verwerkt in dit factsheet en de bijgevoegde documenten. Daarbij is ook gekeken naar de belangen van initiatiefnemers van bouwactiviteiten. Als het niet mogelijk is een verblijfsobject (volledig) in de BAG te registreren, dan kan de initiatiefnemer niet altijd een adres krijgen. De initiatiefnemer heeft dat adres wel nodig voor bijvoorbeeld nutsaansluitingen. Het opvragen van aanvullende gegevens bij de initiatiefnemers is daarom niet alleen belangrijk voor de gemeente om de registratie bij te houden, maar ook voor de initiatiefnemer om de nutsaansluitingen te regelen.

In het nieuwe factsheet wordt van deze win-winsituatie gebruik gemaakt en speelt het opvragen van aanvullende gegevens een belangrijke rol. De opgevraagde gegevens zijn primair gericht op het kunnen toekennen van een adres. De gevraagde gegevens kunnen daarbij ook betrekking hebben op het bepalen van de gebruiksoppervlakte voor de registratie in de BAG en het bepalen van de stichtingskosten die nodig zijn om de WOZ-waarde van het object in aanbouw per 1 januari.

In de factsheet wordt heel nadrukkelijk gewezen op het belang van samenwerking tussen BAG (met nog onderscheid tussen toekennen straatnaam en huisnummer enerzijds en gebruiksoppervlakte anderzijds) en WOZ, zodat in één bevraging bij de initiatiefnemer van de bouwactiviteit gegevens voor beide registraties kunnen worden opgevraagd.

Daarbij geldt voor beide registraties dat de registratie van de definitieve kenmerken van het object plaatsvinden bij oplevering, omdat rond die oplevering altijd een dossier, inclusief bouwtekeningen (BIM-model) beschikbaar komen.

Wil je meer weten over dit onderwerp dan kan je ook de webinar van Zicht op Nederland van 7 november 2023 terugkijken.

Zet alvast in je agenda: planning webinars 2024

Het einde van de reeks webinars voor 2023 is in zicht. Maar we hebben goed nieuws: ook in 2024 gaan we door! Om ervoor te zorgen dat je geen webinar hoeft te missen hebben we de data en onderwerpen voor de tien webinars die we in 2024 gaan houden alvast voor jou op een rijtje gezet.

Onderzoek naar kwaliteit van taxaties beoordeeld als effectief en efficiënt

Ieder jaar laten wij een van onze toezichtinstrumenten evalueren door een externe partij. Dit jaar heeft onderzoeksbureau Ecorys onze onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties kritisch bekeken. Hun conclusie is dat deze onderzoeken effectief en efficiënt zijn.

Kwaliteit taxaties belangrijk in ons toezicht
Jaarlijks voeren wij bij circa 25 procent van de WOZ-organisaties een onderzoek naar de kwaliteit van de taxaties uit. Op basis van deze onderzoeken krijgen gemeenten wel of niet toestemming om de nieuwe WOZ-waarden bekend te maken. Deze onderzoeken spelen dus een belangrijke rol in ons toezicht en ook voor de gemeente is het oordeel uit dit onderzoek van groot belang.

Conclusie onderzoeksbureau Ecorys
De conclusie van het onderzoek is dat de manier waarop wij deze onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties uitvoeren effectief en efficiënt is. In het rapport staat dat het toezichtinstrument een belangrijke bijdrage levert aan de kwaliteit van de WOZ-taxaties in Nederland en slechts een beperkte toezichtdruk bij gemeenten veroorzaakt.

Het volledige rapport vind je op onze website.

Waarderingskamer.nl is vernieuwd

Wij hebben onze website vernieuwd. Een frisser uiterlijk in de nieuwe huisstijl, vernieuwde teksten en gebruiksvriendelijke menustructuur. Ook is de website geoptimaliseerd voor mobiel en tablet.

Gemeentepagina’s zijn veranderd
Net als op de oude website plaatsen wij relevante WOZ-informatie over gemeenten en uitvoeringsorganisaties. Via het hoofdmenu "Beoordelingen gemeenten" kunnen bezoekers van onze website hun gemeente of WOZ-organisatie opzoeken.

Naast kengetallen over de WOZ-uitvoering, ons algemeen oordeel en rapportages over onze recente onderzoeken, kunnen bezoekers van de gemeentepagina's ook direct naar de WOZ-pagina op de website van de WOZ-organisatie via 'Direct naar gemeente'. In deze omgeving kan men snel de eigen informatie van de gemeente zien, zoals een verantwoordingsdocument, snel een taxatieverslag inzien en eventueel ook direct online contact opnemen met de gemeente of een bezwaar indienen,

Mocht je zien dat deze link verbeterd kan worden, laat het ons dan weten. Zo helpen wij inwoners met het vinden van de juiste WOZ-informatie van hun gemeente.

Wat is nog meer voor jou van belang?
De belangrijkste vernieuwingen die verder voor jou van belang zijn:

• zoekfunctie is verbeterd;
• duidelijke splitsing tussen informatie voor gemeenten en inwoners;
• alle informatie voor gemeenten vind je in het hoofdmenu onder “Voor gemeenten”;
• voor gemeenten is informatie gesplitst op basis van de WOZ-tijdlijn;
• alle hulpmiddelen staan overzichtelijk bij elkaar zoals de Vraagbaak en de Waarderingsinstructie.

Feedback wordt op prijs gesteld
Achter de schermen wordt nog druk verder gewerkt aan het optimaliseren en uitbreiden met meer handige functies. Wij zijn ons ervan bewust dat de site misschien nog schoonheidsfoutjes bevat. Kom je iets tegen? Mis je informatie? Of heb je tips om de website verder aan te scherpen? We stellen jouw feedback enorm op prijs. We zien graag je reactie op: communicatie@waarderingskamer.nl

Dagtekening beschikkingen 2024

In de eerste acht weken van 2024 maken gemeenten de nieuwe WOZ-waarden bekend. Dit jaar eindigt die termijn van acht weken op zondag 25 februari. Als jouw gemeente een dagtekening van de WOZ-beschikking op zondag of zaterdag niet passend vindt, dan kan men kiezen voor een dagtekening op bijvoorbeeld 23 februari of 24 februari.

Er zijn ook gemeenten die de aanslagbiljetten wel uiterlijk op 24 februari (digitaal) versturen, dus binnen de termijn van acht weken, maar wel een latere dagtekening gebruiken op dit aanslagbiljet (bijvoorbeeld 29 februari 2024). Hoewel dit formeel is toegestaan, vinden we dat niet wenselijk met het oog op de communicatie met belanghebbenden. De belanghebbende moet namelijk strikt binnen zes weken een bezwaar indienen. Het komt dan “ongelijk” over, wanneer de gemeente de termijn zelf wel met enkele dagen mag overschrijden.

Bezwaartermijnen

De gebruikte dagtekening heeft ook gevolgen voor de formele bezwaartermijn. De belanghebbende moet binnen zes weken vanaf de dag na de datum van de dagtekening bezwaar maken.

Overigens zijn de bezwaartermijnen niet meer van openbare orde. Dit betekent dat hoewel de termijnen gelijk zijn gebleven, de bestuursrechter niet meer ambtshalve toetst of het bezwaarschrift tijdig is ingediend. Gemeenten kunnen deze extra tijd ten gunste van belanghebbenden gebruiken, bijvoorbeeld in het informele traject.

Aandachtspunten communicatie WOZ voor 2024

De WOZ-waarde van woningen stijgt dit jaar gemiddeld 2,8%. De stijging die een inwoner ziet bij zijn eigen woning hangt natuurlijk af per gemeente, per marktsegment en uiteindelijk per woning. Uit verkoopcijfers blijkt dat rondom de waardepeildatum energie-efficiëntie een grote invloed heeft gehad op de waardeontwikkeling. Een recent onderzoeksrapport van het Kadaster naar het Prijseffect Energielabels geeft hierover en helder overzicht.

Communicatie over invloed energie-efficiëntie op WOZ-waarden
Het lijkt erop dat er enige onduidelijkheid kan bestaan bij inwoners over hoe energie-efficiency is meegenomen in de WOZ-waarde. Veel woningen hebben namelijk geen actueel energielabel. Om eventuele vragen hierover te verhelderen, is het aan te raden dat u bij het bekendmaken van de nieuwe WOZ-waarden, bijvoorbeeld op uw website, in een verantwoordingsdocument of op het WOZ-taxatieverslag, duidelijk maakt hoe energie-efficiency is verwerkt in de WOZ-waarde.

Meer informatie over het vastleggen en meenemen van energie-efficiëntie als secundaire objectkenmerken in de WOZ-taxatie is ook beschikbaar op onze website.

Overige communicatietips komende beschikkingsronde
Begin op tijd met het informeren van inwoners en zorg dat u in de beschikkingsperiode goed bereikbaar bent voor vragen. Ook is het belangrijk dat informatie goed vindbaar is op bijvoorbeeld uw website.

Voorbeelden van communicatiemiddelen kunt u vinden op het WOZ-datacenter.

Wetsvoorstel herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ (en bpm)

De maatregelen uit het Belastingplan 2024 om de proceskostenvergoeding te verlagen zijn besproken en aangenomen in Tweede Kamer. De maatregelen zijn opgenomen in het wetsvoorstel Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (Kamerstuk 36 427). Half december wordt het wetsvoorstel in de Eerste Kamer besproken.

Voorgestelde maatregelen zijn “doenbaar”
In opdracht van het ministerie van Financiën heeft de VNG een uitvoeringsscan uitgevoerd. De uitkomst is dat de uitvoering van de voorgestelde maatregelen “doenbaar” is voor uitvoeringsorganisaties van de Wet WOZ.

Gevolgen: verlaging proceskostenvergoeding

• Gemeenten betalen de vergoedingen rechtstreeks aan belanghebbende. En dus niet meer aan de organisatie die juridische hulp biedt.
• De proceskostenvergoeding in WOZ-procedures wordt verlaagd. De vergoeding wordt 25% van de huidige vergoeding als de belanghebbende inhoudelijk gelijk krijgt.
• Als een gemeente of rechter niet binnen een redelijke termijn uitspraak doet is de vergoeding voor immateriële schade lager. Die vergoeding is dan niet €500,- maar €50,- voor elk half jaar dat het proces langer duurt dan die termijn.