WOZ journaal april 2023

Actualiteit bezwaarafhandeling

Veel gemeenten en uitvoeringsorganisaties melden dat zij op dit moment overstelpt worden met bezwaren. Het zijn vooral de bezwaren van no-cure-no-pay-bureaus die in groten getale binnen komen. Dit heeft er al toe geleid dat de staatssecretaris van Financiën, Marnix van Rij, in de media heeft aangegeven uitwassen rond no-cure-no-pay-bezwaren te willen aanpakken. Recent heeft hij ook zijn voorstellen in een brief aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt.

Rol als toezichthouder
Voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties is de WOZ-uitvoering dit jaar bijzonder uitdagend en spannend. Dit omdat enerzijds een adequate aanpak van de bezwaarafhandeling noodzakelijk blijft èn anderzijds de nieuwe herwaarderingsronde met peildatum 1 januari 2023 moet worden vormgegeven. Voor beide type activiteiten speelt het vertrouwen van burgers en bedrijven in de overheid ook nog een rol. 2023 wordt een ingewikkeld jaar voor de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de WOZ-uitvoering. De Waarderingskamer zal vanuit haar rol als toezichthouder zorgvuldig en transparant toezien op de uitvoering van de wettelijke WOZ-taken, op zowel de afhandeling van de WOZ-bezwaren als de voorbereiding van de nieuwe WOZ-waarden. Het grote aantal bezwaren betekent niet dat er getornd kan worden aan de geldende eisen, omdat daarmee afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de waardebepaling en de waardevaststelling. Kwaliteit en tijdigheid van zowel bezwaarafhandeling als de nieuwe herwaarde ringsronde blijven van groot belang.

Rol expertisecentrum
Vanuit onze rol van expertisecentrum en vraagbaak voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties bieden wij wel ondersteuning bij het implementeren van een "slimme en modernere aanpak" voor de tijdige en zorgvuldige afhandeling van WOZ-bezwaren. Ons plan is om tijdens het gemeentelijk taxatieoverleg van het LVLB met de deelnemers een aantal workshops te doen over de diverse aandachtspunten bij modernisering van de aanpak van de bezwaarafhandeling, zoals de inzet van geautomatiseerde hulpmiddelen, het anders omgaan met (het plannen van) hoorzittingen en andere logistiek bij de organisatie van alle werkzaamheden. Verder organiseren wij een webinar op 20 april om de “best practices" vanuit gemeenten en uitvoeringsorganisaties met elkaar te delen.

Nieuw kwantitatief onderzoek no-cure-no-pay-bezwaren

Hoe effectief zijn no-cure-no-pay-bezwaren (hierna ncnp-bezwaren)? Wat is het percentage ncnp-bezwaren dat leidt tot een verandering van de WOZ-waarde? Is dat meer of minder dan bij bezwaren die belanghebbenden zelf indienen? Hoe lang moet een belanghebbende wachten op duidelijkheid? Dat willen wij graag opnieuw onderzoeken. In 2021 hebben we met hulp van gemeenten en uitvoeringsorganisaties een kwantitatief onderzoek gedaan naar de afhandeling van WOZ-bezwaren die zijn ingediend op basis van no cure no pay. Uit dit onderzoek bleek onder andere dat deze ncnp-bezwaren minder vaak tot aanpassing van de waarde leiden (bij woningen ruim 30 % van de ncnp-bezwaren tegenover ruim 40 % bij alle bezwaren). Een andere uitkomst was dat de afhandeling langer duurt (ruim 200 dagen bij ncnp vergeleken met 160 dagen zelf).

Kwantitatief onderzoek
Een actueel en scherp inzicht in het percentage gehonoreerde bezwaren en de reden waarom de waarde is bijgesteld is van belang. Zeker nu de staatsecretaris van Financiën de Tweede Kamer heeft gemeld in de loop van 2023 voorstellen te gaan doen om de proceskostenvergoeding voor WOZ-bezwaren te versoberen. Daarom doen we net als twee jaar geleden een beroep op de medewerking van alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties.

Benodigde kengetallen
Voor dit onderzoek gebruiken we de feiten over alle in 2022 ingediende en afgehandelde WOZ-bezwaren (waardepeildatum 2021) uit de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). De LV WOZ bevat geen cijfers over wie het bezwaar heeft ingediend, de belanghebbende of een gemachtigde (al dan niet op basis van ncnp). De LV WOZ geeft ook geen informatie over de reden waarom een bezwaar is gehonoreerd.

Daarom vragen we gemeenten en uitvoeringsorganisaties om extra gegevens. Met deze informatie hopen wij rond de zomer actuele uitkomsten te publiceren over de bezwaarafhandeling in 2022. Rond die tijd zijn ook de cijfers bekend over het aantal bezwaren dat in 2023 afgehandeld moet worden.

Wijzigingen aprilinventarisatie

Begin april is de uitnodiging voor het invullen van de aprilinventarisatie verstuurd aan gemeenten en WOZ-uitvoeringsorganisaties. Voor ons is de informatie die wij terugkrijgen uit de vragenlijsten belangrijk om een goed beeld te krijgen van de stand van zaken rond de WOZ-uitvoering.

Natuurlijk vormt het aantal WOZ-bezwaren een belangrijk aandachtspunt in deze vragenlijst. Maar we kijken ook al vooruit naar de herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 2023 en naar de kwaliteit van de gegevens.

Voor de aprilvragenlijst van 2023 hebben we een aantal wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de vragenlijst van april 2022. Dit zijn:

• De peildatum is op verzoek van gemeenten gewijzigd van 15 april naar 20 april. Het aantal WOZ-bezwaren is dit jaar hoger en door deze verschuiving hebben gemeenten en uitvoeringsorganisaties meer tijd om deze bezwaarschriften in te boeken en te tellen.
• Er worden geen vragen meer gesteld over het project “overgang naar gebruiksoppervlakte”.
• De manier waarop het Kadaster gegevens aanlevert uit de basisregistratie Kadaster is vernieuwd. Om inzicht te krijgen welke gemeente of welk samenwerkingsverband al volledig gebruik maakt van de BRK Levering 2.0 en welke gemeente of welk samenwerkingsverband nog BRK Levering 1.0 gebruikt en mogelijk niet op tijd de overstap kan realiseren, zijn over dit onderwerp vragen toegevoegd.
• In 2023 maken een aantal gemeenten en samenwerkingsverbanden gebruik van het nieuwe taxatieverslag voor woningen. Om inzicht te krijgen welke gemeente of welk samenwerkingsverband gebruik maakt van dit nieuwe taxatieverslag zijn over dit onderwerp vragen toegevoegd.

Aandacht voor “informeel contact met belanghebbenden”

Informeel contact met belanghebbenden staat volop in de belangstelling. De staatssecretaris van Financiën noemt het in zijn plan van aanpak om de proceskostenvergoedingen te beperken. Gemeenten en uitvoeringsorganisaties roepen op tot informeel contact om geen lange en dure formele procedures te hoeven voeren. En belanghebbenden kunnen gemeenten niet goed bereiken.

Informeel contact steeds belangrijker

De meningen over wat nu belangrijk is om goed informeel contact te hebben, zijn verdeeld. Belanghebbenden klagen, bijvoorbeeld via sociale media, dat ze de gemeente of samenwerkingsverbanden telefonisch niet te pakken krijgen. Terwijl gemeenten aangeven veel gesprekken te voeren.  In de waarderingsinstructie staat beschreven dat het belangrijk is om te kijken of het informeel contact verloopt zoals verwacht en hoe de  kwaliteitszorg rond dit informeel contact het best ingericht kan worden.

Extra aandacht voor informeel contact
In april starten we weer met brede onderzoeken bij gemeenten en uitvoeringsorganisaties naar de uitvoering van de WOZ-processen. We controleren op tien onderwerpen namelijk: de voortgang van het bekend maken van de WOZ-waarde (zijn er nog geblokkeerde objecten), de voortgang en evaluatie van de bezwaarafhandeling, de synchronisatie met de LV WOZ, de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken, de kwaliteitscontroles van de taxaties van woningen, de kwaliteitscontroles van de taxaties van niet-woningen, de vakbekwaamheid van het team dat de WOZ-uitvoering verzorgt en de aansluiting van de gegevens in de WOZ-administratie op de gegevens in de BAG, de BRK en het Handelsregister.

Daarnaast besteden we dit jaar extra aandacht aan de activiteiten die gemeenten hebben uitgevoerd om het aantal formele bezwaarschriften zo laag mogelijk te houden. Daar horen ook de activiteiten om informeel contact te stimuleren bij. Zo besteden we in het onderzoek aandacht aan informele communicatie over objectkenmerken en over de "voorlopige" WOZ-waarde. Veel gemeenten en samenwerkingsverbanden presenteren deze communicatie als "voormelding"" van de WOZ-gegevens of WOZ-waarde. Ook kijken we tijdens onze onderzoeken naar de wijze waarop belanghebbenden op een eenvoudige en laagdrempelige manier hun signalen kunnen doorgeven of vragen kunnen stellen als ze vinden dat er iets niet klopt aan hun WOZ-waarde.

Waarderingsinstructie
De stuurinformatie die beschreven staat in de waarderingsinstructie in hoofdstuk 1, is voor dit onderwerp het uitgangspunt voor onze brede onderzoeken. Wil je meer weten over dit onderwerp? Heb je een vraag? Stuur dan een mail naar: info@waarderingskamer.nl.

Gebruik uitsluitend officiële straatnamen

Sinds de invoering van de Wet basisregistratie adressen en gebouwen (Wet BAG) bestaat er een officieel register van alle straatnamen in Nederland. We spreken vanaf deze invoering niet meer over straatnamen maar over "openbare-ruimtenamen". Een naam die voorkomt in deze basisregistratie wordt daarbij aangeduid als een "authentieke openbare-ruimtenaam".

Aanduiding WOZ-object
Alle overheden zijn verplicht de Wet BAG te volgen. Dat betekent dat bij alle toepassingen van openbare-ruimtenamen (straatnamen) alleen de namen gebruikt mogen worden die terug te vinden zijn in de BAG. Dat geldt ook voor de "straatnamen" die gebruikt worden als onderdeel van de aanduiding van een WOZ-object.

Vanuit de afnemers van de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) krijgen wij regelmatig het signaal dat niet authentieke openbare ruimtenamen (straatnamen) worden gebruikt in de aanduiding van een WOZ-object. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• Energieweg (voor bijvoorbeeld een energiedistributienetwerk)
• Hoogspanningsstraat (voor hoogspanningsmasten)
• Bouwkavel

In de meeste situaties is het vanzelfsprekend hoe een aanduiding van het WOZ-object afgeleid kan worden van het authentieke adres (en daarmee de authentieke straatnaam) van het gekoppelde verblijfsobject, ligplaats of standplaats uit de BAG.

Er zijn ook WOZ-objecten die geen directe koppeling met een verblijfsobject, ligplaats of standplaats hebben. Dan kan het lastiger zijn om de aanduiding van het WOZ-object begrijpelijk en uniek te maken.

Ook in die situaties is het uitgangspunt om een WOZ-object aan te duiden met een authentieke adres afgeleid uit de BAG en deze aan te vullen met een locatie-omschrijving. Als voorbeeld: bij het authentieke BAG-adres Dorpsstraat 10 geef je bij de locatie-omschrijving "bouwkavel tegenover" aan. Op deze wijze heb je een heldere aanduiding van het WOZ-object gemaakt.

Gebruik volledig adres niet mogelijk
In sommige gevallen is het koppelen aan een volledig BAG-adres niet mogelijk. Ook voor die objecten is het gebruik van de locatie-omschrijving belangrijk. Het woord "hoogspanningsmast" mag zeker voorkomen in deze locatie-omschrijving, maar niet in de "openbare-ruimtenaam". Ook deze aanduiding gebaseerd op de locatie-omschrijving wordt dan steeds gecombineerd met een officiële woonplaatsnaam en een officiële openbare-ruimtenaam (straatnaam) uit de BAG. De aanduiding van het WOZ-object wordt dan bijvoorbeeld "Ons Dorp, Dorpsstraat, Hoogspanningsmast 513".

Afnemers gebruiken steeds vaker systemen die alle WOZ-gegevens vergelijken met de BAG. Deze systemen kunnen gegevens niet verwerken als er niet-authentieke adressen zijn gebruikt. Daarom vragen we nadrukkelijk aandacht om deze fictieve straatnamen te vermijden en te vervangen door juiste aanduidingen. Op deze manier is het niet nodig dat afnemers voor elk WOZ-object afzonderlijk een terugmelding hoeven te doen over onjuiste gebruik van straatnamen.

Agrarische woningen ook taxeren op basis van gebruiksoppervlakte

Inmiddels zijn landelijk alle woningen getaxeerd voor de Wet WOZ op basis van de gebruiksoppervlakte. Maar bij woondelen in gemengde panden zoals agrarische objecten of een bedrijfswoning op een agrarisch complex is dat nog niet altijd het geval.

Bij agrarische bedrijfswoningen en woondelen binnen agrarische gebouwen wordt nog verschillend omgegaan met het in de taxatie betrekken van de grootte van de woning. Er zijn gemeenten/uitvoeringsorganisaties, waar deze objecten en deelobjecten allemaal zijn omgezet naar gebruiksoppervlakte. Maar er zijn ook nog organisaties die bij deze agrarische bedrijfswoningen en woondelen nog de bruto inhoud gebruiken.

Deze keuzemogelijkheid bestaat nog, omdat de huidige taxatiewijzer voor agrarische objecten en het systeem TIOX beide mogelijkheden ondersteunt. Zowel voor taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte als voor taxeren op basis van de bruto inhoud geeft de taxatiewijzer kengetallen. Ook zijn er nog aparte archetypen gedefinieerd voor taxeren op basis van gebruiksoppervlakte respectievelijk op basis van bruto inhoud.

Duidelijkheid en uniformiteit
Ook voor agrarische woningen bestaat de behoefte aan meer duidelijkheid en uniformiteit. Dit wordt het meest duidelijk, wanneer de taxatie van een agrarische bedrijfswoning binnen een meer omvattend WOZ-object wordt vergeleken met de taxatie van een vergelijkbare bedrijfswoning die een zelfstandig WOZ-object vormt. Die zelfstandige bedrijfswoning moet immers sinds vorig jaar verplicht getaxeerd zijn op basis van de gebruiksoppervlakte.

Om deze uniformiteit te bereiken moeten in de (nabije) toekomst alle agrarische bedrijfswoningen en woondelen getaxeerd worden op de gebruiksoppervlakte. De nu nog beschikbare aparte kengetallen voor het taxeren van deze woningen op basis van de bruto inhoud worden niet langer opgenomen in de taxatiewijzer.

Wijziging taxatiewijzer agrarisch
De wijziging van de taxatiewijzer agrarisch gaat in voor de waardepeildatum 1 januari 2024. In 2025 is ook voor deze categorie objecten definitief de overgang gemaakt naar het taxeren op gebruiksoppervlakte.

Bij de komende herwaardering is het nog mogelijk op basis van de bruto inhoud te taxeren. Natuurlijk is het ook mogelijk deze overgang nu te maken met de waardepeildatum 1 januari 2023. De kengetallen op basis van de gebruiksoppervlakte zijn al beschikbaar in de taxatiewijzer.

Jaarverslag 2022

In het jaarverslag van 2022 blikken we terug, maar ook vooruit. Want na twee coronajaren is opnieuw duidelijk dat externe ontwikkelingen direct invloed hebben op de WOZ-uitvoering. De oorlog in Oekraïne veroorzaakte een energiecrisis en een hoge inflatie. In combinatie met een stijgende hypotheekrente zijn woningen in de tweede helft van 2022 in waarde gedaald. En de energieprestatie van onroerende zaken is een belangrijkere waardebepalende factor geworden. Het contrast met voorgaande jaren, waarin onroerend goed gemiddeld genomen steeds meer waard werden, is groot.

Deze veranderde marktomstandigheden worden pas aan het begin van 2024 zichtbaar in de WOZ-waarde. Belangrijk is dat WOZ-uitvoerders zich hierop alvast gaan voorbereiden. Denk aan het systematisch gebruiken van de duurzaamheidsaspecten. Wij zien dit als een van de belangrijkste uitdagingen voor de WOZ-waardebepaling in 2023. In ons toezicht gaan we hier daarom veel aandacht aan besteden.

Activiteiten 2022
Verder hebben wij in 2022 bijgedragen aan het vertrouwen in de WOZ-uitvoering door ons onafhankelijke toezicht en het delen van kennis. Activiteiten uit 2022 die we graag uitlichten zijn: de webinars in het kader van het programma Vakbekwaamheid, de vernieuwde Vraagbaak Waardebepaling Wet WOZ en de start van de modernisering van ons toezichtsysteem. Ook is de volgende versie van de Catalogus Basisregistratie WOZ beschikbaar gekomen. In overleg met betrokken partijen is overeengekomen om de mogelijke invoering hiervan fasegewijs te laten plaatsvinden.

Meer weten?
Wil jij meer weten over onze organisatie? Lees dan het volledige jaarverslag.